机上査定・訪問査定の違い/不動産屋が訪問したがる理由

不動産売却を考えている場合、その時点の不動産の価値を知るのが、第一ステップとなります。

  • 自宅を売ったらいくらになるのか?
  • 住宅ローンは完済できるのか?

これが分からないと先に進めませんね。

実際に不動産を売りだす前に、売却価格を予想することを「売却査定」といいます。

  1. 不動産屋が物件を見ずに予想する「机上査定」
  2. 不動産屋が現地で売却金額を精査する「訪問査定」

不動産の売却査定には、二種類の査定方法があります。

まずは、机上査定でおおまかな相場観を得て
「それならば売ろうかな?」と思える場合には訪問査定に進みます。

最近では、インターネットの一括査定が普及しています。

マンションの部屋

マンションの査定は「机上査定」で十分?

インターネットで「机上査定」の依頼をすると、近隣の不動産屋は入力された情報を頼りに売却金額を予想して「査定価格」を提示します。現地調査をすることなく「机上計算だけで算出する査定方法」なので、「机上査定」とか「簡易査定」と呼ばれています。

訪問査定と違って、机上査定では実際に物件を見ることなしに物件を査定するので、確度は低くなります。この誤差は、一戸建ての査定では顕著に現れ、逆にマンション査定では、机上査定と訪問査定に大きな差がないと言っていいでしょう。

一戸建ては、物件所在地の環境に査定金額が大きく反映されます。

  • 隣地にゴミ屋敷がある
  • 南側に日当たりを遮る高い建物がある
  • 土地に接する道路の幅が狭い
  • 擁壁が古く壊れそうになっている

これらが一般的な外的要因ですが、現地に行ってみないと分からないことは多いです。

一方でマンションの査定では、マンション名がわかっていれば、その外的要因は不動産屋ならば当然知っているべきことで、あらためて現地を見る必要はありません。

マンションの机上査定は、ほとんど訪問査定とのズレがありません。

電話ではなく、メール対応の不動産査定はありますか?
不動産売却の査定なんですが、メールで査定をくれる不動産屋はありますか。 分譲マンションの売却を検討しています。 ネットの不動産査定を利用しようと思ったのですが、どこも電話連絡のようです。取りあえず、メールで査定金額を教えてくれるとこ...

「訪問査定」は査定額を精査する

売却査定
マンションの売却査定の場合、机上査定と訪問査定の金額の違いは、さほど大きくありません。

唯一、訪問査定で査定額がダウンするのは、お部屋の状態が良くなかった場合。

具体的に言うと、

  • 荷物だらけで足の踏み場もなかったり
  • 部屋でペットをたくさん飼っていて、臭気がきつかったり

する場合です。

こういうのは、実際に現場で見てみないとわからないものです。

一戸建ての場合は「机上査定」は、ほんの参考程度です。

現地を見てみないとなんとも言えないのが不動産屋的な意見です。

不動産屋が「訪問査定」をしたがる理由

ぜひ、お宅を訪問して査定をしたいのですが!
実際に物件を見てみないことには査定ができません!

訪問査定を推してくる不動産屋が多いと、お客様からお伺いします。
しかし、不動産屋はそれほどお部屋の状態を気にしていません。

とくに売却しようとする不動産がマンションである場合は、ほとんどお部屋の中を見なくても査定額の見当がついています。

人が住んでいれば、お部屋や設備が傷んでいるのは当然だし、築年数によって経年劣化の度合いはだいたい想像がつきます。

マンションの場合、部屋番号が分かれば、”東京カンテイ”というデータベースで、新築時の間取りを購入することができます。

登記簿謄本を閲覧すれば、専有面積を正確に知ることができます。
また、過去の成約事例(売れた値段)をレインズで確認すれば、売り出し価格の予想がつきます。

物件を見なくても査定できるのに、あえて訪問査定をしたがる営業の本音は、

  • 査定依頼者に会いたい!
  • できれば、どの不動産屋よりも早く会いたい!
  • もっと言えば、他の不動産屋に会わせたくない!

「お部屋の状態をチェックしたい」というのは不動産屋の口実に過ぎず、本当は「直接、所有者に会って話がしたい」。そして、あわよくば「その場で媒介契約を締結したい」というのが本当の狙いなのです。

不動産売却の第一歩が売却査定だとしたら、
つぎのステップは不動産屋に「売ってください」と依頼する媒介契約。

媒介契約というのは、「あなたの会社(不動産屋)から売りだしてください」と約束する、売主と不動産屋との契約です。

不動産屋は、この媒介契約を取りたくて必死になります。
他社に先んじて依頼者に会いたがるのは、このためです。

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同じ質問で営業を比較する


不動産の営業なんてみんな同じだろ?
って思うかもしれませんが、能力の差は歴然としています。

ですから、訪問査定・内覧査定で腰を据えて不動産屋を選ぶ必要があるのです。

具体的には、いくつかの質問を事前に用意しておき、
査定に訪れた不動産営業の全員に質問するのがいいでしょう。

営業の答えに正解はありませんが、
あなたが納得することができれば、それが正解だと思います。

訪問査定は、不動産売却の第一歩。
このステップをいい加減に通りすぎてしまうと、後に苦労することになります。

付き合う担当者を決めることはとっても大切なことだと思います。

訪問査定・内覧査定の注意点

実際にお部屋を見せていただかないと正確な査定金額をお出しできません

こう言い切ってしまった手前、不動産屋は訪問査定で一通りお部屋の中を見て回ります。

まあ、実際にはお部屋のコンディションにそれほど興味がないんですけれどもね。
ただ、お部屋の掃除には人柄が表れるので、私たち不動産屋は自然に目が行きます。

一見、キレイに片付いているようでも、エアコンの上部や、コンセントカバーの上部にホコリが溜まっていたりすると、「普段から掃除はしない人だな!」と判断します。

また、本棚に並んでいる本のジャンルはチェックしてしまいますね。
スピリチュアル系な本が並んでいると身構えてしまうし、小難しい本が並んでいると面倒くさそうだと思います。

見せたくないもの・都合の悪いものは、訪問査定で見せる必要はないです。

壁紙の汚れや柱の傷は査定価格に影響しない

壁紙の汚れや、柱の傷などを心配される方がいますが、
査定には影響しないので、そのまま査定依頼をしてください。

よっぽどヒドイ破損がある場合には、訪問査定で営業が来たときに、現場の様子を見せて相談されることをおすすめします。

人が生活しているので、それなりの傷や汚れを織り込んで査定をしています。
ご心配なさらないでください。

あと、売却が決まった後も(基本的に)補修する必要はありません。
「現況有姿」という状態です。

買主が購入後にリフォームする

かなり、キレイにお使いになっていたとしても、中古住宅を購入されたほとんどのお客様が、購入後(入居前)にリフォームをされます。

買主さんは、ご自分の好みで壁紙を選びたいので、基本的に売り主さんは補修をしなくて結構です。

補修しても、売り出し金額に差はほとんどないと感じます。

それよりも、整理整頓をしっかりやって、常に良いコンディションで見学を受け入れてくださったほうが営業としては売りやすいです。

家の売却は一括査定から始めるのが確実で安全。
ひとつの不動産会社の意見だけを鵜呑みにするのは危険だからです。

たくさんの意見を聞けばリスクが少なくなる。
でも、何社も聞くのは面倒くさいし、営業されるのも心配。

不動産一括査定なら、多くの査定額と根拠を、いっぺんにメールで受け取れます。

まずは、机上査定で多くの査定を取り寄せ、そのなかからじっくり選べばOKです。

無駄に偉そうだったり、上から目線なのではなく。
一緒に売り方を考えてくれるパートナー(営業さん)を探しましょう。

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