不動産一括査定の仕組み・サイトによる違い

家の売却で最初のステップとなるのが売却査定。

適正な価格（相場）で家を売却するには、近隣エリアの競合物件と成約データを知る必要があります。

以前は、一軒ずつ不動産会社を訪問して、これらの情報を得ていました。
今では、一括査定を申し込めば、簡単に最新のデータを得ることができます。

一括査定の疑問・・・なぜ一社じゃダメなのか？

不動産屋は「早く簡単に儲けを出したい」と考えています。
ですから、「査定をするお客様に知識がない」とみれば、安い成約データや査定額を提示します。

複数の不動産会社から「より多くの情報を得られる」のが一括査定のメリット。
一社だけのデータや査定額では、騙されてしまうかもしれません。

不動産会社は、お互いに監視しあう役割を果たすので、嘘のデータで騙したりすることができません。

一括査定が無料で利用できる仕組み

現在では、ほとんどの人が一括査定を利用して査定額を比較します。

ですから不動産会社は（昔のように）お店で待っていても・・・
「家を売りたい」お客様は来店されません。

不動産会社は一括査定の運営費用を支払って登録しています。

査定書で分かる情報

最近の成約データを参考にして、査定金額を算出することがほとんど。（取引事例比較法）

その時に、競合する（類似）物件がなければ、査定金額を上方修正します。
逆に、競合物件が売れ残っているようならば、下方修正します。

仲介・買い取り、２種類の査定

なにも指定せずに不動産査定を依頼すると、仲介の査定金額を提示されます。
仲介の場合は、「おおむね３か月で売れる金額を予想」しています。

あくまでも不動産屋の予想であって・・・
半年売れなくても不動産屋は責任を取ったりしません。

買取査定は、不動産会社が直接、買い取る金額です。
当然ですが、仲介の査定額よりも買い取り額は安く査定されます。

不動産屋としては、安く買って高く売らないと利益が出ないからです。

買取保証・売却保証できる５つの不動産会社

マンションの売却を検討しています。売却理由が転勤なので、少し急ぎ目で売りたいと思います。 そこで、先日、不動産会社の営業さんに訪問査定をしていただきました。その不動産会社では「買取保証」という制度があると教えていただきました。 買取保証とは...

house55.net

2019.10.18

不動産一括査定の流れ

お客様が不動産一括査定を利用して、不動産売却を始めるまでの流れを記します。
ここで紹介するのは、すまいValueという一括査定。すまいValueは大手のみの査定サイト。

いろんな一括査定サービスがありますが、すまいValueなら、しつこい営業もなく。
お客様から連絡しなければ、電話がかかってくることはありません。

一括査定サイトの違い

まずご紹介するのは、王道の不動産一括査定サイトです。

• あなたは不動産取引に詳しいですか？
• どんな営業が売れるか分かりますか？

よく分からない人は、複数の不動産屋・不動産営業を比較して判断して下さい。
不動産会社事に査定額に違いがでることもわかります。

サービス名	提携数	査定エリア	見積数	特徴
すまいValue	6社	全国	最大６	大手6社の安心感
HOME４U	900社	全国	最大６	登録不動産会社を厳選
イエウール	1200社	全国	最大６
マンションnavi	―	全国	最大６	最大10万円分の金券
リガイド	550社	全国	最大10	旧SBI不動産査定
リビンマッチ	800社	全国	最大6	成約でギフト券プレゼント
イエイ	1000社	全国	最大６	しつこい営業NG イエローカード制度
マイスミEX	―	全国	最大６
スマイティ	1500社	全国	―
いえらぶ	―	全国	最大６
タウンライフ不動産売買	300社	全国	―

不動産会社が自社で運営する査定サイト

不動産会社が、自社で運営する不動産売却査定のサイトもあります。

これを利用すると、その不動産会社で近隣の支店から査定を受ける形になります。もし、お願いする不動産会社が決まっている場合には利用すると便利です。

サービス名	査定エリア	運営
SRE不動産	首都圏	SRE不動産株式会社
三菱UFJ不動産販売	首都圏・名古屋・近畿	三菱UFJ不動産販売株式会社
三井のリハウス	全国	三井不動産リアルティ株式会社
三井住友トラスト不動産	首都圏・中部・近畿 中国・九州	三井住友トラスト不動産株式会社
すみなび	首都圏・愛知 ・近畿・福岡	住友林業ホームサービス株式会社
三菱地所住まいリレー	首都圏・中京・ 近畿・広島	三菱地所ハウスネット株式会社 三菱地所リアルエステートサービス株式会社
大京穴吹不動産	全国	株式会社大京穴吹不動産
スターツピタットハウス株式会社	全国	スターツピタットハウス株式会社
小田急不動産	小田急電鉄沿線	小田急不動産株式会社
東急リバブル	首都圏	東急リバブル株式会社
アローズリアル	東京	株式会社アローズリアルエステート
アシスト不動産販売	大阪	アシスト不動産販売株式会社

買取査定のサイト

一般仲介ではなく、不動産買取の場合は、不動産をすぐに現金化することができます。また、不動産買取は仲介手数料がかからないのもメリットです。
離婚・相続など、急いで売却したいときに便利な買取査定を紹介します。

サービス名	査定エリア	特徴
不動産買取.com	全国
ハウスドゥ！買取査定	全国
東急リバブル不動産買取	首都圏
不動産買取MAX	―
ホームマスターズ	首都圏・関西	不動産会社4社による買取査定

ポータルサイトの不動産査定

不動産ポータルサイトは、中古物件を探している”買いたい人”がよく閲覧するサイトです。

ポータルサイトにも無料査定の機能がついているので利用して下さい。

サービス名	提携数	査定エリア	運営
ヤフー不動産	―	首都圏	ヤフー株式会社 SRE不動産株式会社
SUUMO	―	全国	株式会社リクルート
アットホーム	1688社	全国	アットホーム株式会社
HOME’s（ホームズ）	1350社	全国	株式会社LIFULL
goo不動産	500社	全国	エヌ・ティ・ティレゾナント株式会社

不動産査定の方法

不動産の査定方法には、3種類あります。

• 収益還元法
• 原価法
• 取引事例比較法

このなかで不動産屋が売却査定に使うのは取引事例比較法が多いです。

不動産屋であれば、レインズという不動産業界のデータベースにアクセスすることができます。レインズを使うことで不動産屋は、過去に取引された不動産の成約価格を知ることができるのです。

この過去の成約価格が「取引事例」となりますので、査定する物件に類似した取り引きを参考にして査定額を算出します。
→ レインズの成約データこそ不動産屋の生命線です！

【参考】マンションの査定方法

査定依頼を受けた不動産屋が、どのような手順で査定金額を算出するか一例をあげてご紹介します。上記のような、査定案件があった場合、分譲マンションであれば不動産査定は比較的簡単です。

1. まず、同じマンションの過去の成約事例をレインズで調べます。
2. 成約事例から直近のデータを抽出する
3. 所属階数・間取り・平米数など、査定する物件と似た成約事例に絞り込む
4. 絞り込んだ成約金額の平米単価（坪単価）を算出
5. 算出した平米単価（坪単価）に査定物件の専有面積を乗算（かける）

ピッタリ同じ条件の成約データはないので、過去に売れた部屋の金額を専有面積（平米数）で割って「平米単価」を算出するのです。

不動産査定のデメリット

不動産売却の査定をする前に、不動産査定のデメリットについても心にとめていただきたいと思います。

査定金額に一喜一憂しない

これから売却査定をしようという不動産は、きっと、あなたと家族にとって思い入れのいっぱい詰まった家でしょう。

だから、思っていたよりも高い査定金額がつくのは嬉しいし、逆に、安い査定額にはガッカリしてしまいます。

流通する物件相場よりも、あえて高い査定額を提示して、媒介契約を締結してから、時間をかけて値下げ交渉をしていきます。
ですから、「高い査定額」＝「良い不動産屋」という単純なことではないのです。

査定額＝売却価格ではない

家を売る方が、うっすら感じていることだと思いますが、査定額が実際に売れる金額ではありません。

もちろん不動産営業が査定するときには、最終的な売却価格を予想して査定額を算出します。
しかし、どうしてもその査定額に色がついてしまうのです。先輩は「鉛筆を舐める」と言います。（バッチーですね）

こういう展開は、査定を担当した不動産営業にとってもガッカリなんです。
ですから多少、査定金額を盛ってでも、「おっ！いいじゃん、すぐに売って下さい！」って言ってもらいたいんです。（汗）

売り出し当初の販売価格は、高めでスタートします。
ただ、あまり反響がないようなら少しずつ物件の販売価格を下げていき、売りやすい（買いやすい）価格に落ち着いてくるんです。

査定金額で一喜一憂しないで欲しいと言いましたが、査定額は実際に売れる金額とは違うので、心に留めておいて欲しいのです。

不動産屋からの営業もある

不動産査定のデメリットとして、査定を依頼した不動産屋からの営業活動も当然のようにあります。

売却査定を依頼したからといって必ず売却をする必要はありません。
しかし、不動産屋としては、査定をしたお客様は立派な「見込み客」。
将来のお客様として、しっかりと繋ぎとめておきたいのです。

車の買取や、引っ越しの一括査定のような、激しい電話攻勢などは不動産の営業にはありません。
それでもメールは来るだろうし、なにも返信しなければ、電話がかかってくるかもしれません。

• メールが届いていないのではないか？
• お客様を放っておいたら失礼なのではないか？
• 上司が電話しろと言うから電話する

不動産営業が心配して電話をする理由はコレだけです。
決して、営業電話をかけて売ってもらおう！なんて、超ポジティブな人はいないんです・・・。

一括査定のメリット

不動産売却の一括査定は無料で使えるうえに、手間がかからない便利なサービスなので、私としてはぜひ多くの方に使ってほしいです。

ちなみに・・・、
「一括査定で一番高い査定金額の不動産屋に頼む」と言うのは間違いです！
不動産の売却は、そんなに単純ではありません！

机上査定と訪問査定の違い

不動産査定には、机上査定と訪問査定の二種類の査定方法があります。

机上査定とは、売却査定をする物件を現地で見ることなく、過去の成約事例を参考にしてザックリとした相場感で算出する査定額です。

一方の訪問査定は、査定を行う担当営業が現地に赴き、物件の日照・通風・静粛性・接道状況・駐車場の位置・周辺環境などを確認したうえで査定金額を算出します。

当然、机上査定よりも訪問査定のほうが査定の精度が高くなります。

しかし、大型の分譲マンションでは、机上査定でも十分に精度の高い査定が可能です。
逆に、一戸建ての査定では、どうしても現地を確認しないと分からないことが多く、訪問査定がメインになるでしょう。

机上査定は、査定結果をメールや郵送で受け取ることも可能です。担当営業と会うことなく査定額を知ることができます。
訪問査定では、査定物件に担当者がお邪魔することになりますので、実際に会って話を聞くことになります。

一括査定の目的は営業さんを選ぶ

大手だから安心だよね！

これは不動産売却で陥りがちなミスです。会社は大手でも、担当営業が良いとは限りません。そもそも大手に売却を任せるならば、最初から査定をお願いする意味もありませんね。

不動産売買仲介の営業職は、成績の優劣の差が激しいです。売れる営業は月に５~７件ずつ契約をしますが、同じ営業所でも２ヶ月連続で契約なしのゼロ社員が普通にいます。（汗）

だから不動産会社は、売れる営業さんが辞めてしまわないように沢山の歩合給（報奨金）を支払います。その代わり基本給は安い職種なんです。

あなたの大切な資産が、売れない営業に担当されたら悲しくないですか？

一括査定は多くの不動産営業に会って、話を聞くチャンスです。ぜひ、会社名ではなくて営業さんの優劣で担当を指名して下さい。

訪問査定では専任媒介契約を迫る営業に注意

訪問査定の場合、いますぐ専任媒介を締結してくださいと迫ってくる営業さんがいます。

もし、良い担当者を選ぶことができたなら、専任媒介を締結してもOKです。

どうしても担当営業を選びきれなかった場合は、一般媒介で多くの不動産会社と契約することになります。

予定していた訪問査定は、最後の一人まで営業さんに会うことをオススメします。

査定額が知りたいだけなら「机上査定」が手軽

一括査定サイトには「机上査定」と「訪問査定」の二種類の査定方法があります。

机上査定では、過去の成約事例を参考に「物件状況を確認しないで」査定額を算出します。訪問査定は、あなたの所有する不動産（物件）を査定するために、不動産屋が実際に見に来ます。

上の画面で「査定方法」の欄で、訪問査定・机上査定を選択できます。

比較すると「訪問査定」の方が、「机上査定」より正確な査定額になります。しかし、ざっくりとした売却金額を知りたいだけならば「机上査定」で十分とも思えます。

電話がイヤなら、コメント欄に「連絡はメールで！」と記入

不動産屋からしつこく営業をかけられるのがイヤな方は多いですね。
特に迷惑な営業行為は電話ですね！

不動産屋からの連絡は、電話ではなくメールで受け取ることも可能です。

一括査定サイトは、基本的に「質問」「コメント」という入力欄を設けています。ここに、電話をかけないように注意喚起してください。

電話をかけないで下さい！
物件の査定金額や資料は記入したアドレスにメールでお送りください。

内容を拝見したうえで、こちらからご連絡いたします。

電話ではなく、メール対応の不動産査定はありますか？

不動産売却の査定なんですが、メールで査定をくれる不動産屋はありますか。 分譲マンションの売却を検討しています。 ネットの不動産査定を利用しようと思ったのですが、どこも電話連絡のようです。取りあえず、メールで査定金額を教えてくれるところはない...

house55.net

2019.11.15

ネットで調べないお客様はいない

所有する不動産の売却価格・評価額を知りたい売主は、この一括査定サービスを無料で利用できます。
売主の代わりに一括査定サービスにお金を支払っているのは不動産屋です。

いまでは一括査定サービスを経由して売りだされるお客様が最も多くなっていて、不動産屋は一括査定を重要視しています。だから不動産屋は喜んでお金を支払っているのです。

そもそも不動産屋は、ひと昔前のように、ただ待っていれば勝手にお客様が来てくれた時代ではなくなっています。

ほとんどの売主が、不動産屋にいく前に、売却の相場や査定のしくみを、ネットでよく勉強なさっています。
また、実際に売りださなくても、一括査定で売却価格の相場感を知ろうとする方も増えています。

不動産屋としては、こういった売却相場を知ろうとする「潜在的なお客様」を「将来のお客様」と位置づけて重要視しています。

この潜在顧客が、実際に不動産を売り出すことになったときに、しっかり選ばれる不動産屋であるために一括査定サービスに全力で取り組んでいるのです。

一括査定は高めの査定額になる理由

不動産の一括査定サービスで売却価格を知ろうとすると、その査定額は相場よりもチョット高めになることを知っておいたほうがいいかもしれません。

売主さんにとって、所有する不動産は大切な資産です。その資産を高く評価してもらったほうが気持ちいいのが普通です。

だから、一括査定サービスは店頭に相談にいらっしゃる価格より、ほんのチョット高い査定額をつけてしまうのです。

査定してくれた不動産会社からしつこく営業されないか？

「不動産営業＝しつこい」というのは間違いではありません。

ただし、売却の一括無料査定に参加する不動産業者は一括無料査定で知ったお客様に営業することを厳しく禁じられています。

理由は単純、利用するユーザーが不快に感じるからです。
繰り返し、ルールを破った不動産屋は査定サイトから退場させられる

一度ルールを破ったくらいでは、利用停止になりません。
また、不快に思ったお客様が一括無料査定サービスにクレームをつけないと改善されない仕組みになっています。

万全ではありませんが、一括無料査定サービスを利用する人の不利益にならない仕組みになっています。

不動産会社としても、もっとも熱い集客手段である「一括査定」から退場させられるのは恐いので、しつこい営業をしないようになっています。

【まとめ】不動産一括査定のしくみ

• 不動産の一括査定は無料で使える
• 不動産屋にしつこく営業をされることは少ない
• 数社の売却査定金額をまとめて受け取ることができる
• 査定金額・不動産会社の比較に便利

一括査定は無料なので使わないと損ではないですか？