不動産会社の囲い込みについて質問です。マンションの売却を考えています。
しかし、不動産屋の選び方で心配があります。
大手の不動産会社では「囲い込み」と呼ばれる、売主が不利になる行為が当たり前だと聞きました。
ならば、囲い込みをしない、小さな不動産屋にお願いすれば、安心なのでしょうか？
不動産の売却が人生初でまったくの素人です、よろしくお願いします。
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【不動産会社別】囲い込みデータ
ご質問、ありがとうございます。
大手の不動産屋による「囲い込み」をご心配されていますね。
たしかに、不動産会社も大手になるほど、両手成約率が高くなります。
契約の多くが片手仲介ならば、平均手数料率は3％に近く。
両手仲介が多いと、平均手数料率は6％に近づきます。
つまり、平均手数料率が5％を超えているのは、両手仲介が多い証拠です。
| 名称 | 平均手数料率（％） | ||||
| 2015年 | 2016年 | 2017年 | 2018年 | 2019年 | |
| 三井のリハウス | 5.56％ | 5.31％ | 5.22％ | 5.10％ | 4.98％ |
| 住友不動産販売 | 5.10％ | 5.28％ | 5.13％ | 5.27％ | 5.25％ |
| 東急リバブル | 4.11％ | 3.99％ | 4.71％ | 4.17％ | 4.83％ |
| 野村不動産グループ | 3.63％ | 3.93％ | 4.06％ | 3.95％ | 4.32％ |
| 三菱UFJ不動産販売 | 3.66％ | 3.93％ | 4.07％ | 4.03％ | 4.23％ |
| 三井住友トラスト不動産 | 3.82％ | 4.08％ | 4.22％ | 4.09％ | 4.10％ |
| みずほ不動産販売 | 3.91％ | 2.65％ | 4.21％ | 3.94％ | 4.00％ |
| 大京グループ | 4.35％ | 4.85％ | 4.76％ | 4.61％ | 4.55％ |
| 小田急不動産 | 4.48％ | 4.53％ | 3.77％ | 4.45％ | 4.49％ |
| センチュリー21グループ | 4.05％ | 4.71％ | 4.73％ | 4.69％ | 4.60％ |
囲い込み現場からお伝えします
（売出しから半年くらいは・・・）
電話でのやりとり（物件確認）
御社が扱っている ◯◯マンションを
紹介したいお客様がいるのですが・・・
あ～ ◯◯マンションは
いま、話しが入って（商談中）います
あの・・・、
一ヶ月前の電話でも
同じように言われたのですが・・・
あっ すみません！
◯◯マンションは契約予定でした
本当ですか？
・・・・（空気読めよという沈黙）
そして、その後一ヶ月以上たってもレインズの掲載が続けられるので・・・、
売れていないんですよね・・・。
こんなことは、よくあります。
でも、大手の不動産屋だけではないです・・・。
媒介契約締結から、しばらくは、両手を狙って囲い込みます。
- 一週間以内は営業所内のみ
- 一ヶ月以内は他営業所（自社）のみ
- 一ヶ月経過で他社に紹介を解禁
悪い不動産営業になると、営業所内にも媒介をとったことを秘密にしていますから・・・。
完全に自分ひとりで両手契約を狙ってます。
こうなると、会社組織で不動産業をやる意味ないですよね。
【追記】2016（平成28）年1月から、囲い込み対策で、売主がレインズの登録をチェックできるようになりました！
囲い込み防止は一般媒介で
専任媒介で一社としか契約しないから、囲い込みをされるのです。
複数社と契約できる一般媒介ならば、囲い込みの心配はありません。
| 媒介契約名 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 売り出す不動産屋 | 1社のみ | 1社のみ | 何社でも |
| 売主が買い主を 見つける | できない | できる | できる |
| 売却状況の報告 | 必ず状況を報告 1週間に1回以上 | 必ず状況を報告 2週間に1回以上 | 報告義務なし （売主が訊けばOK） |
| レインズへ登録 | 必ず登録 （５日以内） | 必ず登録 （７日以内） | 登録義務なし （頼めば登録） |
| 宣伝広告費 | 多い | 多い | 一社あたりは少ない |
| 囲い込みの心配 | あり | あり | なし |
| 値下げ圧力 | あり | あり | なし |
- 能力が低く「売れない営業」に束縛されない
- 「売れる営業」に当たる確率が高い
- 一社より複数社で広告したほうが絶対量が増える
- 囲い込みによる値下げ圧力がない
専任でも一括査定が抑止力になる
囲い込み防止策として、一括査定で多くの不動産会社と連絡を取っておくのも有効です。
一社を選んで専任媒介契約を締結したとしても、「他の不動産営業と知り合っている」ことは囲い込みを牽制することができます。
このような心配がある売主（と物件）を不動産屋は囲い込みしようとしません。
