不動産屋の囲い込みを避ける方法/両手仲介の多い不動産屋データ

q1不動産会社の囲い込みについて質問です。

マンションの売却を考えています。
不動産会社は、大手・中小、いろいろおりまぜて査定に来ていただいて専属専任でお願いするところを決める予定です。

ただ、不動産屋の選び方で心配があります。

大手の不動産会社では「囲い込み」と呼ばれる、売り主に不利な行為が当たり前に溢れていると聞きました。
ならば、そんなことができない、小さな不動産屋にお願いすれば、安心なのでしょうか。

それとも一般媒介契約をするほうが賢明なのでしょうか。

不動産の売却が人生初でまったくの素人です、よろしくお願いします。

当サイトにお寄せいただいた、不動産売却査定に関する質問にお答えしています。

【不動産会社別】囲い込みデータ

ご質問、ありがとうございます。

大手の不動産屋による「囲い込み」をご心配されていますね。
たしかに、不動産会社も大手になるほど、両手成約率が高くなります。

契約の多くが片手仲介ならば、平均手数料率は3%に近く。
両手仲介が多いと、平均手数料率は6%に近づきます。

つまり、平均手数料率が5%を超えているのは、両手仲介が多い証拠です。

名称平均手数料率(%)
2015年2016年2017年2018年
三井のリハウス5.56%5.31%5.22%5.10%
住友不動産販売5.10%5.28%5.13%5.27%
東急リバブル4.11%3.99%4.71%4.17%
野村不動産グループ3.63%3.93%4.06%3.95%
三菱UFJ不動産販売3.66%3.93%4.07%4.03%
三井住友トラスト不動産3.82%4.08%4.22%4.09%
みずほ不動産販売3.91%2.65%4.21%3.94%
大京グループ4.35%4.85%4.76%4.61%
小田急不動産4.48%4.53%3.77%4.45%
センチュリー21グループ4.05%4.71%4.73%4.69%

※出典: 不動産業統計集不動産流通(PDFの20ページ目)

【インタビュー敢行】ソニー不動産で査定 → 売り出しの評判
ソニー不動産にマンション査定を依頼して、実際に分譲マンションを売り出した売主さんにインタビューすることができました。 営業さんの印象や、他社とソニー不動産との違い、持参した資料などを紹介します。

囲い込み現場からお伝えします

囲い込み

たしかに、近所のとある不動産屋の場合だと徹底的に他社に紹介させませんね。
(売出しから半年くらいは・・・)

電話でのやりとり(物件確認)

わたし
わたし

御社が扱っている ◯◯マンションを
紹介したいお客様がいるのですが・・・

悪徳不動産屋
悪徳不動産屋

あ~ ◯◯マンションは
いま、話しが入って(商談中)います

わたし
わたし

あの・・・、
一ヶ月前の電話でも
同じように言われたのですが・・・

悪徳不動産屋
悪徳不動産屋

あっ すみません!
◯◯マンションは契約予定でした

わたし
わたし

本当ですか?

悪徳不動産屋
悪徳不動産屋

・・・・(空気読めよという沈黙)

そして、その後一ヶ月以上たってもレインズの掲載が続けられるので・・・、
売れていないんですよね・・・。

こんなことは、よくあります。

でも、大手の不動産屋だけではないです・・・。

媒介契約締結から、しばらくは、両手を狙って囲い込みます。

  • 一週間以内は営業所内のみ
  • 一ヶ月以内は他営業所(自社)のみ
  • 一ヶ月経過で他社に紹介を解禁

悪い不動産営業になると、営業所内にも媒介をとったことを秘密にしていますから・・・。
完全に自分ひとりで両手契約を狙ってます。

こうなると、会社組織で不動産業をやる意味ないですよね。

【追記】2016(平成28)年1月から、囲い込み対策で、売主がレインズの登録をチェックできるようになりました!

売主がレインズを検索・確認する方法!不動産屋は物件を登録したのか?
これまで、不動産屋にしか閲覧できなかったレインズ(REINS:不動産流通標準情報システム)。 レインズへの登録状況を、売主が閲覧・確認(チェック)する機能ができました。 これで、不動産屋が両手狙いで行う囲い込みを売主が監視・チェック...

両手禁止で囲い込みをしないソニー不動産

最近、不動産仲介で話題になっているサービスが、こんな心配にピッタリと合うかもしれません。

基本的に両手契約を禁止し、売主のメリット最大化させると公言しているソニー不動産です。

高く売れた、の声が多数のソニー不動産

ソニー不動産の特徴として、3つのメリットが示されています。

ソニー不動産の3つのメリット

  1. 売主様だけを担当し、高値を追求する。
  2. 満足度92%、豊富な売却ノウハウ。
  3. 仲介手数料の割引制度。

不動産営業も、売却することに軸足を据えられるので、気合を入れてお客様(売主)と向き合うことができますね♪

売主の顔色を伺いつつ、買主に「値下げできるかもしれませんよ!」
なんて言わなくていいので、営業としても健全なんです。

一般媒介は囲い込みされない

媒介契約

専任媒介で一社としか契約しないから、囲い込みをされるのです。
複数社と契約できる一般媒介ならば、囲い込みの心配はありません。

媒介契約名専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
売り出す不動産屋1社のみ1社のみ何社でも
売主が買い主を
見つける
できないできるできる
売却状況の報告必ず状況を報告
1週間に1回以上
必ず状況を報告
2週間に1回以上
報告義務なし
(売主が訊けばOK)
レインズへ登録必ず登録
(5日以内)
必ず登録
(7日以内)
登録義務なし
(頼めば登録)
宣伝広告費多い多い一社あたりは少ない
囲い込みの心配ありありなし

複数の不動産会社から売り出すメリット

  • 能力が低く「売れない営業」に束縛されない
  • 「売れる営業」に当たる確率が高い
  • 一社より複数社で広告したほうが絶対量が増える
  • 囲い込みによる値下げ圧力がない
一般媒介のメリットとデメリット、契約締結の注意点・よくある質問
家を売却しようと思っています。 そこで、まずは不動産屋に話を聞きに行くと、 「一般媒介では、まともに広告できない」と言われてしまいました。 まるで「専任媒介でなければ売ってやらないぞ!」という勢いです。 こんなことっ...

囲い込みを牽制する複数の査定依頼

一般媒介以外の囲い込み防止策として、一括査定で多くの不動産会社と連絡を取っておく方法があります。

多くの不動産会社の中から、一社を選んで専任媒介契約を締結したとしても、「他の不動産営業と知り合っている」ことは囲い込みを牽制することができます。

他社から密告されるのでは?
このような心配がある売主(と物件)を囲い込みしようとは思わないでしょう。

他人の不動産を利用して稼ぐのが不動産屋。
誰に、どうやって売れば一番儲かるのか、いつも考えています。

ですから、「悪徳不動産屋に騙された!」なんて話が尽きませんね。

もうお分かりでしょうが、たった一つの不動産屋の意見を鵜呑みにするのは危険です。
「自分にしか相談していない」と知った不動産屋は、やりたい放題でしょう。

多くの不動産屋と知り合い、話を聞けばリスクが少なくなる。

しかも、大手・準大手・中堅・地元密着の中小とバランスよく、不動産会社をピックアップするのが賢明です。

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2つの一括査定を利用するのがスタンダードです。

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あなたの担当営業が、お客様(買い主)も同時に担当するって、ヘンじゃないですか?

  • 一万円でも高く売りたい売主
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利害が相反する両者を、同時に仲介することは、双方代理の恐れがあるのでアメリカでは禁止されています。(日本では今のところOK)

ソニー不動産は、両手取り引きを禁止し、売主の利益を最優先させる不動産会社です。

唯一のデメリットは関東の一都三県(プラス、大阪・兵庫)にエリアが限定されていること。
東京・神奈川・埼玉・千葉と、大阪・兵庫の売却物件は、「ソニー不動産」を強くオススメします。

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