レインズ売り出した不動産の検索可能に!売主限定で確認OK

これまで不動産屋にしか利用できなかったレインズ(REINS:不動産流通標準情報システム)が、レインズの登録状況を閲覧・確認する機能が解放されました(売主限定)。

これで「囲い込み」・「物件隠し」といった、不動産屋が両手狙いで行う悪い手口を売主自身がチェックできます。

不動産屋の囲い込みを避ける方法/両手仲介の多い不動産屋データ
不動産業者の囲い込みについて質問です。 マンションの売却を考えています。 不動産業者は、大手・中小、いろいろおりまぜて査定に来ていただいて専属専任でお願いするところを決める予定です。 不動産業者の選び方で心配な点があります。 ...

 

レインズ不動産検索

レインズの不動産検索システム

不動産会社に入社すると、初めに覚える仕事はレインズのチェックかもしれません。
私は、今の不動産会社に新卒で入社したので、不動産業界のシステムって全然分かっていませんでした。

お隣りの不動産屋が扱っている在庫(売出し物件)が、丸見えになっているって凄すぎ!
レインズを利用すれば、自分の会社で在庫(売出し物件)を持っていなくても、家を紹介して売ることができる!

こんな風に感動していました。
売り出し物件を隠すために、わざとレインズに登録しない不動産屋があることは、あとで知ることになります・・・。

レインズとは、Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。
レインズの不動産検索

不動産屋がレインズをみれば、どの地域で、どんな物件(不動産)が売り出されているのか、一発で検索することができます。

販売価格・平米数・坪単価・用途地域・所在地・駅からの距離・築年数、など、売り出している物件の詳細がすべて網羅されています。
競合する物件調査もできますので、レインズは販売戦略を練るためにも使うことができます。

レインズの登録は法律で義務付けられている

不動産屋が売主との媒介契約を締結したら、レインズに売り出す物件を登録することが義務付けられています。これは「宅地建物取引業法(宅建業法)」第三十四条の二に定められています。

(媒介契約)
第三十四条の二
5  宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者(以下「指定流通機構」という。)に登録しなければならない。

複数の業者へ依頼 レインズへの登録 状況の報告義務
一般媒介 できる 業者の任意 業者の任意
専任媒介 できない 業者の義務(7日以内) 2週間に1回以上
専属専任媒介 できない 業者の義務(5日以内) 1週間に1回以上

専属専任媒介契約・専任媒介契約を締結した不動産屋は、レインズへの物件登録が義務付けられています。ただし、一般媒介の場合、レインズへの登録は「業者の任意」になるので、登録しなくても許されます。

宅建業法で決まっているから、必ずレインズに物件を登録しなければいけないのですが、レインズ登録のルールを守らない不動産屋もじつは少なくありません。なぜ、そんな不正が起こるのか? 登録しなくても営業停止や免許取り消しなど、厳しい罰則規定が宅建業法にないからだと考えます。

レインズに登録しない不動産屋の悪い手口

そもそも、なぜ不動産屋は媒介を結んだ売出し物件をレインズに登録しないのでしょうか?

レインズに登録すれば、他の不動産屋で家を探しているなかでピッタリ条件の会うお客様がいるかもしれません。値下げをする前に成約できれば、早く・高く、家を売ることができます。
他社からの購入では、不動産屋の報酬(仲介手数料)が売主からだけ(片手取り引き)しかいただけません。

一方で、自分の会社で買主を見つけることができれば、売主と買主の両方から報酬(仲介手数料)がいただける(両手取り引き)ので、一回の不動産売買契約で2倍稼ぐことができます。(片手取り引き・両手取り引き、どちらでも手間は変わりません)

以下の表は、大手不動産会社の取引件数と手数料率の平均を示したものです。

  • 片手契約の場合、3%+6万円
  • 両手契約の場合、6%+12万円

平均手数料率が3%を大きく超えています。
それだけ、大手の不動産屋では両手契約が多いということを示しています。

社名 取引件数 平均
手数料率
(%)
三井不動産リアルティ
(三井のリハウス)
42,550 5.32
住友不動産販売 35,455 5.33
東急リバブル 19,435 4.39
野村不動産グループ 7,437 3.64
三井住友トラスト不動産 7,043 3.69
大京グループ 6,840 4.87
三菱UFJ不動産販売 5,949 3.40
大成有楽不動産販売グループ 4,269 4.39
みずほ信不動産販売 4,062 4.08
住友林業ホームサービス 4,007 4.50

出典:週刊ダイヤモンド 2015/4/18「主要各社の平均手数料率(2013年度)」より

最大手の二強が両手契約の確率が高く、とくにヒドイですね。

大手では、売り出している物件でも「購入客と話が進んでいます」とか適当なことを言って他社には紹介させない「囲い込み」をします。

もっとひどくなると自社であっても「他の営業に紹介させない!」と徹底した担当者もいますから呆れてしまいます。

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レインズの登録証明書を発行して、すぐ削除する不動産屋

レインズに不動産物件を登録すると、不動産屋は「登録証明書」をダウンロードすることができます。宅建業法では、不動産屋は「登録証明書」を売主に渡すことになっています。

(媒介契約)
第三十四条の二
6  前項の規定による登録をした宅地建物取引業者は、第五十条の六に規定する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない。

宅地建物取引業法より

でも、このレインズに登録した証明書をすぐに削除してしまう不動産屋もあります。証明書を発行するためだけに登録したのですから、当然かもしれません。
2016(平成28)年1月から、売主がレインズの登録をチェックできるようになりました!

レインズの登録証明書

形だけレインズに登録

しっかりレインズに物件登録して、不動産検索もできるようになっているのに、紹介しづらい物件もあります。形式的にレインズに登録してあって、紹介させる気がまったく感じられない販売図面です。

ちなみに販売図面とは、他の不動産屋がレインズからダウンロードして、自分のお客様に紹介するためのチラシです。

わたし
わたし

先輩、この業者の販売図面、見てくださいよ!
間取りが真ん中にチョー小さく表示されてて、あと全部が余白なんですけど・・・。なんか、間違えちゃったんですかね~?

先輩
先輩

お前、その図面持って、お客様を案内できるか?

わたし
わたし

え~!?

無理ですよ!
馬鹿にしてるのかと思われちゃいます・・・。

先輩
先輩

つまり、そういうことなんだよ!

他社に紹介させる気なんか、ないってことだ!

 

わたし
わたし

あー・・・、なるほどですね!

こんな不動産屋も、3ヶ月くらい売れないと、まともな販売図面をレインズに登録し直します。自社だけでは売れなかったんですね・・・。

売主限定で閲覧できるレインズの中身

冒頭で紹介しましたが、ついに売主がレインズに登録している(自分の)売出し物件を閲覧することが出来るようになりました。

レインズ閲覧の手順

  1. 媒介を締結した不動産屋から「登録証明書」を受け取る
  2. http://www.reins.or.jp/にアクセスする
  3. 画面左上の「売却依頼主向け」からログイン
  4. 「登録証明書」記載の、確認用ID・パスワードを入力
  5. 売却依頼物件を閲覧

レインズ閲覧の注意点

  • 売主自身の売却物件しか閲覧できない
  • 専任媒介・専属専任媒介しか閲覧できない
  • 23時~7時の時間はレインズのシステムが休止
  • 販売図面は確認できない
  • 2016年1月以降に登録した物件しか閲覧できない

不動産業者からもらう「登録証明書」の見本

レインズの登録証明書

レインズの不動産検索画面

レインズの不動産検索

レインズを閲覧する流れ

レインズ閲覧の流れ

 

売主のレインズ活用のまとめ

レインズの登録に関する、不動産屋のセコい手口もご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか?

同じ不動産業界に働くものとして、モラルの乏しい同業者の立場は、紹介していても恥ずかしいばかりです。

売り出した物件が、しっかりレインズに登録されているのか?
売主自身でチェックして、不動産屋の悪しき慣習に対抗してください。

 
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あなたの担当営業が、お客様(買い主)も同時に担当するって、ヘンじゃないですか?

  • 一万円でも高く売りたい売主
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利害が相反する両者を、同時に仲介することは、双方代理の恐れがあるのでアメリカでは禁止されています。(日本では今のところOK)

ソニー不動産は、両手取り引きを禁止し、売主の利益を最優先させる不動産会社です。

唯一のデメリットは関東の一都三県にエリアが限定されていること。
東京・神奈川・埼玉・千葉の売却物件は、「ソニー不動産」を強くオススメします。

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