専任媒介・一般媒介の比較。媒介契約を切り替えるメリット

q1居住中のマンションを現在売却中です。

ポストに投函されていたチラシを見て、売却の見積もりをしてもらい、そのまま売り出しました。
お願いしたのは大手不動産会社で、言われるままに「専任媒介契約」にしました。

2800万円台後半で売り出しましたが、もっと高く売れるのではと思っていました。
これは半年ほど前に、同じマンションの東向きの部屋が、やはり2800万円後半で売っていたからです。(ウチは南向き)

すぐに売れてしまうのではと思いましたが、そろそろ3ヶ月が経つのに内覧は1件だけ。
しかも、その内覧は、冷やかし半分というか、よその本命物件のついでに内覧したような雰囲気でした。

もうすぐ媒介契約の更新なのですが、
その不動産屋から「売れないので100万円下げてください」と言われています。

最近では、チラシに載せてくれず、売れる気がしません。

ちょうど媒介契約が切れるので、他の会社で専任媒介にするか、一般媒介でも良いのかなと迷っています。

【そこで質問です。】

  • 一般媒介にするときは、現在の不動産屋を外すべきか?
  • 他社に切り替えるときは、値下げすべきなのか?
  • 現在の専任媒介の解約に特別な手続きが必要か?
  • 本当に他の不動産屋に換えるべきか?

いろいろ迷っています。
アドバイスお願いします。

当サイトにお寄せいただいた、不動産売却に関する質問にお答えしています。

家の売却には、不動産屋選びが重要

売り出し価格は、本当に悩ましいですね。

高くしすぎて、いつまでも売れないのも困るし。
安くして、すぐに売れたら損した気になります。

完璧で絶妙な値付けをするためには、複数の不動産会社に不動産査定(見積もり)をしてもらい。査定額の根拠や販売手法の比較をするとスッキリわかります。

不動産営業は、営業マンの優劣がハッキリしています。
売れる営業に担当してもらえば、早く売ることも・高く売ることも(ある程度)コントロールできます。

毎月、コンスタントに2~4件ずつ契約すれば、(普通の)売れる営業と言えます。
しかし、同じ営業所で、同じようにお客様も物件も担当させてもらっているのに、
1件も契約できない営業(ゼロ社員)が、少なからず存在します。

あなたの大切な資産が、売れない営業に担当されるのは理不尽ではないですか?

不動産売却の最初に、じっくりパートナーを選ぶ。
それでも、不動産屋選びに失敗したなら、変更する。

これは、売主様の当然の権利です!

媒介契約名専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
売り出す不動産屋1社のみ1社のみ何社でも
売主が買い主を
見つける
できないできるできる
売却状況の報告必ず状況を報告
1週間に1回以上
必ず状況を報告
2週間に1回以上
報告義務なし
(売主が訊けばOK)
レインズへ登録必ず登録
(5日以内)
必ず登録
(7日以内)
登録義務なし
(頼めば登録)
宣伝広告費多い多い一社あたりは少ない
囲い込みの心配ありありなし

囲い込みをされている危険性

質問が届いたときに、最初に心配したことがあります。

わたし
わたし
この物件、囲い込みされてないかな?

売り出して3ヶ月。
案内(内覧)が1件だけって、少なすぎるように思います。

囲い込み

一括査定でスタートした売却活動の場合、最初に、複数の不動産営業と知り合うことになるので、たとえ専任媒介を締結しても他社の監視があるため、囲い込みできません。

わたし
わたし
告げ口されるかもしれませんからね
囲い込みとは?

  • 他社のお客様を勝手に断ってしまう
  • 自社の購入客で、両手契約を狙う
  • 自社の見込み客の希望価格まで値下げさせる

不動産仲介の現場には、不動産会社が儲けるため、売主に損をさせる「囲い込み」という悪い習慣があります。詳しくは、下の記事を御覧ください。

不動産屋の囲い込みを避ける方法/両手仲介の多い不動産屋データ
不動産会社の囲い込みについて質問です。 マンションの売却を考えています。 不動産会社は、大手・中小、いろいろおりまぜて査定に来ていただいて専属専任でお願いするところを決める予定です。 ただ、不動産屋の選び方で心配があります。 ...

不動産屋を変更するメリット

思うように売れないとき、売り出す不動産屋を変更するのは、様々なメリットがあります。

不動産屋を変更するメリット

  • 売れない担当から、売れる担当に変わる可能性
  • これまでと違う見込み客に物件情報が届く可能性
  • チラシ・ネット・動画・対面紹介など、販売手法の変化
  • 値下げしなくても売れる可能性

知り合いに不動産を売却するとき以外では、
現状、不動産の売却には不動産会社の協力が不可欠です。

というより・・・、
不動産屋まかせにならざるをえないのが現状なんです。

売れないだけならまだしも、不満や不信感があるなら、思い切って不動産屋を替えるべきだと考えます。

専任媒介の解約に必要な手続き

専任媒介の契約期間は3ヶ月よりも短い期間と「宅地建物取引業法」に定められています。
たいていの不動産会社は、法定期間ギリギリの3ヶ月間で契約していることでしょう。

ご質問いただいた方は、ちょうど3ヶ月目ということで、媒介契約が切れるグッドタイミングです。

専任媒介を「更新しない」で媒介期間が過ぎれば、自動的に解約となります。

専任媒介の特徴

  • 専任媒介は3ヶ月を超えない期間
  • 自動更新はされない
  • 更新する場合、必ず、売主の承諾が必要
  • 媒介期間(3ヶ月)が過ぎれば自動的に契約は終了する

切り替え前の不動産屋は外すべき?

もし、一般媒介に切り替え、他の不動産会社にも販売してもらうなら、一括査定で不動産屋選びをやり直すのが良いでしょう。

一人の営業さんに会っただけでは、その人が優秀なのかどうか分かりません。
二人に会えば、比較ができますね。

しかし、大事な資産を預けるにはチョット不安です。
二人揃って売れない営業である可能性もあるからです。

最低でも三人以上の不動産営業に会って話を聞き、比較することが大切です。

さて、専任から一般に切り替えるとき。
最初の不動産屋を残すかどうかですが、正直なところ、どちらでも良いと思います。

きっと、担当の営業さんも「どっちでもいい」と思っています。
ただ、社会人の端くれとして「ぜひ、一般媒介でも参加させてください」と言うでしょうね。

不動産屋を変更するときは値下げするのが普通?

売り出す不動産屋を変更するとき、たしかに値下げすることが多いです。

ウチの所属長も、切り替えのときには必ず言いますよ!

「不動産屋の慣例になっていますので、10万円でも値下げしてください」

ただし、宅地建物取引業法にも定められていませんし、本当に不動産業界の慣例なのかどうかも怪しいです・・・。

わたし
わたし
不動産屋を替えるときには、
値下げすることが多いのですが、
もちろん、強制ではありません。

【まとめ】不動産会社の変更

不動産屋を替えるのは、言い出しづらくて、抵抗がありますね。
しかし、そんな関係になった原因は、その営業さんにあります。

売主さまと営業は良いパートナーであるべき。

信頼関係がなくなったと同時に(3ヶ月の媒介期間に関係なく)専任媒介が解約になるよう、宅地建物取引業法を改正すべきかもしれませんね。(笑)

他人の不動産を利用して稼ぐのが不動産屋。
誰に、どうやって売れば一番儲かるのか、いつも考えています。

ですから、「悪徳不動産屋に騙された!」なんて話が尽きませんね。

もうお分かりでしょうが、たった一つの不動産屋の意見を鵜呑みにするのは危険です。
「自分にしか相談していない」と知った不動産屋は、やりたい放題でしょう。

多くの不動産屋と知り合い、話を聞けばリスクが少なくなる。

しかも、大手・準大手・中堅・地元密着の中小とバランスよく、不動産会社をピックアップするのが賢明です。

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2つの一括査定を利用するのがスタンダードです。

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東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫なら・・

あなたの担当営業が、お客様(買い主)も同時に担当するって、ヘンじゃないですか?

  • 一万円でも高く売りたい売主
  • 一万円でも安く買いたい買主

利害が相反する両者を、同時に仲介することは、双方代理の恐れがあるのでアメリカでは禁止されています。(日本では今のところOK)

ソニー不動産は、両手取り引きを禁止し、売主の利益を最優先させる不動産会社です。

唯一のデメリットは関東の一都三県(プラス、大阪・兵庫)にエリアが限定されていること。
東京・神奈川・埼玉・千葉と、大阪・兵庫の売却物件は、「ソニー不動産」を強くオススメします。

  • 早く売却・高く売却は両立する?
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