専任媒介・一般媒介の比較。媒介契約を切り替えるメリット

q1居住中のマンションを現在売却中です。

ポストに投函されていたチラシを見て、売却の見積もりをしてもらい、そのまま売り出しました。
お願いしたのは大手不動産会社で、言われるままに「専任媒介契約」にしました。

2800万円台後半で売り出しましたが、もっと高く売れるのではと思っていました。
これは半年ほど前に、同じマンションの東向きの部屋が、やはり2800万円後半で売っていたからです。(ウチは南向き)

すぐに売れてしまうのではと思いましたが、そろそろ3ヶ月が経つのに内覧は1件だけ。
しかも、その内覧は、冷やかし半分というか、よその本命物件のついでに内覧したような雰囲気でした。

もうすぐ媒介契約の更新なのですが、
その不動産屋から「売れないので100万円下げてください」と言われています。

最近では、チラシに載せてくれず、売れる気がしません。

ちょうど媒介契約が切れるので、他の会社で専任媒介にするか、一般媒介でも良いのかなと迷っています。

【そこで質問です。】

  • 一般媒介にするときは、現在の不動産屋を外すべきか?
  • 他社に切り替えるときは、値下げすべきなのか?
  • 現在の専任媒介の解約に特別な手続きが必要か?
  • 本当に他の不動産屋に換えるべきか?

いろいろ迷っています。
アドバイスお願いします。

当サイトにお寄せいただいた、不動産売却に関する質問にお答えしています。

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家の売却には、不動産屋選びが重要

売り出し価格は、本当に悩ましいですね。

高くしすぎて、いつまでも売れないのも困るし。
安くして、すぐに売れたら損した気になります。

完璧で絶妙な値付けをするためには、複数の不動産会社に不動産査定(見積もり)をしてもらい。査定額の根拠や販売手法の比較をするとスッキリわかります。

不動産営業は、営業マンの優劣がハッキリしています。
売れる営業に担当してもらえば、早く売ることも・高く売ることも(ある程度)コントロールできます。

毎月、コンスタントに2~4件ずつ契約すれば、(普通の)売れる営業と言えます。
しかし、同じ営業所で、同じようにお客様も物件も担当させてもらっているのに、
1件も契約できない営業(ゼロ社員)が、少なからず存在します。

あなたの大切な資産が、売れない営業に担当されるのは理不尽ではないですか?

不動産売却の最初に、じっくりパートナーを選ぶ。
それでも、不動産屋選びに失敗したなら、変更する。

これは、売主様の当然の権利です!

媒介契約名専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
売り出す不動産屋1社のみ1社のみ何社でも
売主が買い主を
見つける
できないできるできる
売却状況の報告必ず状況を報告
1週間に1回以上
必ず状況を報告
2週間に1回以上
報告義務なし
(売主が訊けばOK)
レインズへ登録必ず登録
(5日以内)
必ず登録
(7日以内)
登録義務なし
(頼めば登録)
宣伝広告費多い多い一社あたりは少ない
囲い込みの心配ありありなし
値下げ圧力ありありなし

囲い込みをされている危険性

質問が届いたときに、最初に心配したことがあります。

わたし
わたし
この物件、囲い込みされてないかな?

売り出して3ヶ月。
案内(内覧)が1件だけって、少なすぎるように思います。

囲い込み

一括査定でスタートした売却活動の場合、最初に、複数の不動産営業と知り合うことになるので、たとえ専任媒介を締結しても他社の監視があるため、囲い込みできません。

わたし
わたし
告げ口されるかもしれませんからね
囲い込みとは?

  • 他社のお客様を勝手に断ってしまう
  • 自社の購入客で、両手契約を狙う
  • 自社の見込み客の希望価格まで値下げさせる

不動産仲介の現場には、不動産会社が儲けるため、売主に損をさせる「囲い込み」という悪い習慣があります。詳しくは、下の記事を御覧ください。

不動産屋の囲い込みを避ける方法/両手仲介の多い不動産屋データ
不動産会社の囲い込みについて質問です。マンションの売却を考えています。しかし、不動産屋の選び方で心配があります。大手の不動産会社では「囲い込み」と呼ばれる、売主が不利になる行為が当たり前だと聞きました。ならば、囲い込みをしない、小さな不動産...

不動産屋を変更するメリット

思うように売れないとき、売り出す不動産屋を変更するのは、様々なメリットがあります。

不動産屋を変更するメリット

  • 売れない担当から、売れる担当に変わる可能性
  • これまでと違う見込み客に物件情報が届く可能性
  • チラシ・ネット・動画・対面紹介など、販売手法の変化
  • 値下げしなくても売れる可能性

知り合いに不動産を売却するとき以外では、
現状、不動産の売却には不動産会社の協力が不可欠です。

というより・・・、
不動産屋まかせにならざるをえないのが現状なんです。

売れないだけならまだしも、不満や不信感があるなら、思い切って不動産屋を替えるべきだと考えます。

専任媒介の解約に必要な手続き

専任媒介の契約期間は3ヶ月よりも短い期間と「宅地建物取引業法」に定められています。
たいていの不動産会社は、法定期間ギリギリの3ヶ月間で契約していることでしょう。

ご質問いただいた方は、ちょうど3ヶ月目ということで、媒介契約が切れるグッドタイミングです。

専任媒介を「更新しない」で媒介期間が過ぎれば、自動的に解約となります。

専任媒介の特徴

  • 専任媒介は3ヶ月を超えない期間
  • 自動更新はされない
  • 更新する場合、必ず、売主の承諾が必要
  • 媒介期間(3ヶ月)が過ぎれば自動的に契約は終了する

切り替え前の不動産屋は外すべき?

もし、一般媒介に切り替え、他の不動産会社にも販売してもらうなら、一括査定で不動産屋選びをやり直すのが良いでしょう。

一人の営業さんに会っただけでは、その人が優秀なのかどうか分かりません。
二人に会えば、比較ができますね。

しかし、大事な資産を預けるにはチョット不安です。
二人揃って売れない営業である可能性もあるからです。

最低でも三人以上の不動産営業に会って話を聞き、比較することが大切です。

さて、専任から一般に切り替えるとき。
最初の不動産屋を残すかどうかですが、正直なところ、どちらでも良いと思います。

きっと、担当の営業さんも「どっちでもいい」と思っています。
ただ、社会人の端くれとして「ぜひ、一般媒介でも参加させてください」と言うでしょうね。

不動産屋を変更するときは値下げするのが普通?

売り出す不動産屋を変更するとき、たしかに値下げすることが多いです。

ウチの所属長も、切り替えのときには必ず言いますよ!

「不動産屋の慣例になっていますので、10万円でも値下げしてください」

ただし、宅地建物取引業法にも定められていませんし、本当に不動産業界の慣例なのかどうかも怪しいです・・・。

わたし
わたし
不動産屋を替えるときには、
値下げすることが多いのですが、
もちろん、強制ではありません。

【まとめ】不動産会社の変更

不動産屋を替えるのは、言い出しづらくて、抵抗がありますね。
しかし、そんな関係になった原因は、その営業さんにあります。

売主さまと営業は良いパートナーであるべき。

信頼関係がなくなったと同時に(3ヶ月の媒介期間に関係なく)専任媒介が解約になるよう、宅地建物取引業法を改正すべきかもしれませんね。(笑)

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