居住中のマンションを現在売却中です。ポストに投函されていたチラシを見て、売却の見積もりをしてもらい、そのまま売り出しました。
お願いしたのは大手不動産会社で、言われるままに「専任媒介契約」にしました。
2800万円台後半で売り出しましたが、もっと高く売れるのではと思っていました。
これは半年ほど前に、同じマンションの東向きの部屋が、やはり2800万円後半で売っていたからです。（ウチは南向き）
すぐに売れてしまうのではと思いましたが、そろそろ３ヶ月が経つのに内覧は１件だけ。
しかも、その内覧は、冷やかし半分というか、よその本命物件のついでに内覧したような雰囲気でした。
もうすぐ媒介契約の更新なのですが、
その不動産屋から「売れないので１００万円下げてください」と言われています。
最近では、チラシに載せてくれず、売れる気がしません。
ちょうど媒介契約が切れるので、他の会社で専任媒介にするか、一般媒介でも良いのかなと迷っています。
【そこで質問です。】
- 一般媒介にするときは、現在の不動産屋を外すべきか？
- 他社に切り替えるときは、値下げすべきなのか？
- 現在の専任媒介の解約に特別な手続きが必要か？
- 本当に他の不動産屋に換えるべきか？
いろいろ迷っています。
アドバイスお願いします。
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家の売却には、不動産屋選びが重要
売り出し価格は、本当に悩ましいですね。
高くしすぎて、いつまでも売れないのも困るし。
安くして、すぐに売れたら損した気になります。
完璧で絶妙な値付けをするためには、複数の不動産会社に不動産査定（見積もり）をしてもらい。査定額の根拠や販売手法の比較をするとスッキリわかります。
売れる営業に担当してもらえば、早く売ることも・高く売ることも（ある程度）コントロールできます。
毎月、コンスタントに２～４件ずつ契約すれば、（普通の）売れる営業と言えます。
しかし、同じ営業所で、同じようにお客様も物件も担当させてもらっているのに、
１件も契約できない営業（ゼロ社員）が、少なからず存在します。
あなたの大切な資産が、売れない営業に担当されるのは理不尽ではないですか？
不動産売却の最初に、じっくりパートナーを選ぶ。
それでも、不動産屋選びに失敗したなら、変更する。
これは、売主様の当然の権利です！
| 媒介契約名 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 売り出す不動産屋 | 1社のみ | 1社のみ | 何社でも |
| 売主が買い主を 見つける | できない | できる | できる |
| 売却状況の報告 | 必ず状況を報告 1週間に1回以上 | 必ず状況を報告 2週間に1回以上 | 報告義務なし （売主が訊けばOK） |
| レインズへ登録 | 必ず登録 （５日以内） | 必ず登録 （７日以内） | 登録義務なし （頼めば登録） |
| 宣伝広告費 | 多い | 多い | 一社あたりは少ない |
| 囲い込みの心配 | あり | あり | なし |
| 値下げ圧力 | あり | あり | なし |
囲い込みをされている危険性
質問が届いたときに、最初に心配したことがあります。
売り出して３ヶ月。
案内（内覧）が１件だけって、少なすぎるように思います。
一括査定でスタートした売却活動の場合、最初に、複数の不動産営業と知り合うことになるので、たとえ専任媒介を締結しても他社の監視があるため、囲い込みできません。
- 他社のお客様を勝手に断ってしまう
- 自社の購入客で、両手契約を狙う
- 自社の見込み客の希望価格まで値下げさせる
不動産仲介の現場には、不動産会社が儲けるため、売主に損をさせる「囲い込み」という悪い習慣があります。詳しくは、下の記事を御覧ください。
不動産屋を変更するメリット
思うように売れないとき、売り出す不動産屋を変更するのは、様々なメリットがあります。
- 売れない担当から、売れる担当に変わる可能性
- これまでと違う見込み客に物件情報が届く可能性
- チラシ・ネット・動画・対面紹介など、販売手法の変化
- 値下げしなくても売れる可能性
知り合いに不動産を売却するとき以外では、
現状、不動産の売却には不動産会社の協力が不可欠です。
というより・・・、
不動産屋まかせにならざるをえないのが現状なんです。
売れないだけならまだしも、不満や不信感があるなら、思い切って不動産屋を替えるべきだと考えます。
専任媒介の解約に必要な手続き
専任媒介の契約期間は３ヶ月よりも短い期間と「宅地建物取引業法」に定められています。
たいていの不動産会社は、法定期間ギリギリの３ヶ月間で契約していることでしょう。
ご質問いただいた方は、ちょうど３ヶ月目ということで、媒介契約が切れるグッドタイミングです。
専任媒介を「更新しない」で媒介期間が過ぎれば、自動的に解約となります。
- 専任媒介は３ヶ月を超えない期間
- 自動更新はされない
- 更新する場合、必ず、売主の承諾が必要
- 媒介期間（３ヶ月）が過ぎれば自動的に契約は終了する
切り替え前の不動産屋は外すべき？
もし、一般媒介に切り替え、他の不動産会社にも販売してもらうなら、一括査定で不動産屋選びをやり直すのが良いでしょう。
二人に会えば、比較ができますね。
しかし、大事な資産を預けるにはチョット不安です。
二人揃って売れない営業である可能性もあるからです。
最低でも三人以上の不動産営業に会って話を聞き、比較することが大切です。
さて、専任から一般に切り替えるとき。
最初の不動産屋を残すかどうかですが、正直なところ、どちらでも良いと思います。
きっと、担当の営業さんも「どっちでもいい」と思っています。
ただ、社会人の端くれとして「ぜひ、一般媒介でも参加させてください」と言うでしょうね。
不動産屋を変更するときは値下げするのが普通？
売り出す不動産屋を変更するとき、たしかに値下げすることが多いです。
「不動産屋の慣例になっていますので、１０万円でも値下げしてください」
ただし、宅地建物取引業法にも定められていませんし、本当に不動産業界の慣例なのかどうかも怪しいです・・・。
値下げすることが多いのですが、
もちろん、強制ではありません。
【まとめ】不動産会社の変更
不動産屋を替えるのは、言い出しづらくて、抵抗がありますね。
しかし、そんな関係になった原因は、その営業さんにあります。
売主さまと営業は良いパートナーであるべき。
信頼関係がなくなったと同時に（３ヶ月の媒介期間に関係なく）専任媒介が解約になるよう、宅地建物取引業法を改正すべきかもしれませんね。（笑）
