媒介契約とは？
所有する不動産を売却するとき、不動産会社に「売ってください」と依頼します。
売主「売ってください」 ←→ 「承知しました」不動産会社
これを口約束だけで済ますと、後々トラブルになりかねないので、書面を取り交わすことになっています。それが媒介契約と言い、一般・専任・専属専任と三種類の媒介契約があります。
| 媒介契約名 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 売り出す不動産屋 | 1社のみ | 1社のみ | 何社でも |
| 売主が買い主を 見つける |
できない | できる | できる |
| 売却状況の報告 | 必ず状況を報告 1週間に1回以上 |
必ず状況を報告 2週間に1回以上 |
報告義務なし （売主が訊けばOK） |
| レインズへ登録 | 必ず登録 （５日以内） |
必ず登録 （７日以内） |
登録義務なし （頼めば登録） |
| 宣伝広告費 | 多い | 多い | 一社あたりは少ない |
| 囲い込みの心配 | あり | あり | なし |
| 値下げ圧力 | あり | あり | なし |
「一般媒介」では、複数の不動産会社と契約を結ぶことができます。1社だけの一般媒介でも構わないですし、5社と一般媒介契約を締結してもOKです。
一括査定は大手が中心だったり、逆に地元の小さな不動産屋だけも・・。
・大手の安心感も大事だし・・
・地元不動産屋の意見も聞きたい
大手不動産会社と地元不動産屋の両方が参加するHOME4Uは、売れるNO.1営業を担当させます。
→ 【HOME４U】
一般媒介契約のメリット・デメリット
不動産を売却したい依頼者が、複数の不動産会社に依頼することができるのが「一般媒介契約」です。依頼者（売主）は複数の不動産会社と、それぞれ（複数の）一般媒介契約を結ぶことになります。
| 媒介契約名 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 売り出す不動産屋 | 1社のみ | 1社のみ | 何社でも |
| 売主が買い主を 見つける |
できない | できる | できる |
| 売却状況の報告 | 必ず状況を報告 1週間に1回以上 |
必ず状況を報告 2週間に1回以上 |
報告義務なし （売主が訊けばOK） |
| レインズへ登録 | 必ず登録 （５日以内） |
必ず登録 （７日以内） |
登録義務なし （頼めば登録） |
| 宣伝広告費 | 多い | 多い | 一社あたりは少ない |
| 囲い込みの心配 | あり | あり | なし |
| 値下げ圧力 | あり | あり | なし |
他社よりも先に売りたい一般媒介
複数の不動産会社が同じ物件を売り出す一般媒介契約では、業者間で競争意識。緊張感が生まれます。
不動産の取引は基本的に早い者勝ちです。
一番手・二番手という不動産用語がありますが、先に申し込みをした人に交渉・購入の優先権があります。
「他社よりも先に売りたい！」と不動産屋が思うのが一般媒介のメリット。
特に人気物件や、相場よりも安い物件では競争意識が働きやすくなります。
売りにくい物件が後回しにされる一般媒介
一般媒介でのデメリットは、不動産会社の責任感の欠如でしょう。「他社で売ってくれるだろう・・・」と全ての業者が考えたら怖いですね。
とくに人気のない物件や、相場よりも高い、いわゆる「売りにくい物件」では一般媒介契約のデメリットが目立ってきます。
専属・専任媒介契約のメリット・デメリット
不動産屋は、専任媒介と専属専任媒介を（あまり）区別していません。
両者は「自己発見取引」ができるか否かの違いだけで、専任媒介であれば十分だと感じています。
広告・案内を優先する専任物件
一般媒介と違って専属・専任媒介では、依頼者（売主）は一社の不動産会社としか契約しません。当然、その不動産会社がしっかりと販売活動をしないと、いつまでも売れずに困ってしまいます。
ポストの投函チラシや、新聞の折込広告なども、一般物件に比べて専任物件のほうが良い位置に大きく掲載されるのは当然です。
また、お客様（買主）に物件を紹介する際も、（同じ条件であれば）一般物件よりも専任物件を優先して紹介します。
近隣に不動産会社がひとつしかない状況であれば、そこに専任で依頼をするのが良いと考えます。
担当が悪いと売れない専任媒介
専属・専任媒介で依頼をするデメリットは、依頼した不動産会社と担当者が悪いと売れないこと。
その会社で売れないなら、他社の紹介客に買ってもらえばいいのですが、モラルの低い不動産会社は他社のお客様を断ることもあります。
レインズに登録をしないで売主・買主の両方から仲介手数料を得る「両手契約」狙います。
手間は片手契約と変わらないのに、売り上げが２倍になるので両手契約のための囲い込みが横行します。
まとめ
不動産屋としての立場から言うと、
専任媒介なら、嬉しいし、テンションも上がるのが本音です。
しかし本質的には、一般か？専任か？より「だれに頼むか？」を選ぶのが大事です。そのためには多くの営業に会って、話を聞く必要があります。
４・５人の不動産会社の担当に会って、”この人”と思えたら専任で頼めばいいでしょう。
もし、”良い人ばかりで選べない”ようなら、一般でお願いすればいいと思います。
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