家の住み替え、ローンと売却の注意点

家を購入する・売却する、どちらも人生で多く経験することではありません。

住み替え資金を持っている方にとっては、住み替えのタイミングを自由に決めることができ、難易度も高くありません。

現金で住み替え先の不動産を購入し、保有する不動産はのんびり売却するか、場合によっては賃貸に出して家賃収入を得ることもできます。

問題は住宅ローンの残債がありつつ、住み替えを検討するパターン
不動産の仲介として難易度が高く、新人営業が担当では心細いところです。

不動産の査定で分かる担当営業の見極め方
個人の売主さんが宅建業者の仲介なしで不動産売却をすることは難しいですね! ということは、お付き合いをする宅建業者(不動産会社)を選定することが不可欠になります。 不動産関係に勤める知人に紹介してもらう ポストに投函され...

住宅ローンは基本的に一つしか組めない

住宅ローンは、自分と家族が住むための家を購入するためのローン(借り入れ)です。他人を住まわせるために住宅ローンを組むことは(基本的に)できません。

また、別荘・別宅などをローンで購入する場合は、若干借入金利が高めのセカンドハウスローンを利用しなければなりません。

転勤のため、フラット35で借り入れをした住宅を離れなくてはいけないとき、物件を売却をしないで賃貸に出す場合があります。
このときに注意しなければならないのは、転勤で転居することを金融機関に知られると、借り入れの一括返済を求められることがあります。

ここばかりは正直に事情を話してはいけません。
「認知症の母の介護のため一時的に、やむなく転居します、落ち着いたら戻ってきます」
こんな理由を上手に伝えなくてはなりません。

売れるまで賃貸暮らしも・・

住宅ローンは、年収・勤務先・勤続年数で借入額の上限が決まってきます。

年収の高い人は、多くの金額を借りることができます。しかし無制限に借り入れができるわけではありません。
新しい家に住み替えをするからと、残債の残っているローンに加えて、追加で融資してくれる金融機関は限られてきます。

家が売れたら、新しい家を購入しようと思っていると、魅力的で欲しい家はドンドン他の人に買われて、なくなってしまいます。

新しく購入する家を先に決めて、購入の手続きを進めていくと、融資する金融機関から「売却中の物件はいつ売れるんですか?」とプレッシャーがかかります。

  • 早く売れ!
  • 安くしろ!
  • いつ売れるんだ?

つまり、売ったお金で住宅ローンを一度完済してくれないと、追加の融資は出しにくいと言うんですね。

「早く引っ越したいし、なかなか売れないから」
相場よりもずいぶん安い価格で売却することになります。

とにかく損はしたくない。
時間がかかっても高く売りたい人は、一度、賃貸住宅に転居し、空室で高値で売却したのちに、ゆっくり新居を購入することをおすすめします。

【図解】買い替えローン=残債+住み替える家のローン
まだ家を買ったばかりだけど、住み替えしたい! いま住んでいる家を売却しても、ローンの残債を消せない場合には、買い替えローンを利用する手があります。 住宅ローンには様々な種類があり、金融機関によって、その呼び名も違うため、非常...

購入先の不動産会社では売れない

これは、住み替えで遠くに物件を買ったお客様がハマる罠。

新しく購入する不動産会社に「ついでに売却もお願いします」とお願いしても、うまく売れません。

不動産会社って、その土地でしか上手に商売ができないのです。
街を知らないと、物件を売れないし、お客様に響く広告も作ることができないんです。

では、どうして頼まれた不動産会社は、安請け合いするのでしょうか?

答えの一つは、それだけで片手契約が決まったも同然だからです。
また、「レインズに登録すれば、地元の不動産会社が客付けしてくれるだろう」と考えています。

これ、間違いではないけど、地元の不動産会社は他社の物件よりも、自社の媒介物件を優先します。

遠方の不動産会社が売りだしても、地元の業者はなかなか客付けしてくれません。

自社の売出し物件を購入してもらえば、両手契約といって、一つの契約で売り主・買い主の両方から仲介手数料がもらえます。

片手契約は、正直かったるい!
こんな風には思っていないでしょうが・・・、

「できれば両手契約」というのは不動産会社の共通認識なのです。

不動産屋の囲い込みを避ける方法/両手仲介の多い不動産屋データ
不動産業者の囲い込みについて質問です。 マンションの売却を考えています。 不動産業者は、大手・中小、いろいろおりまぜて査定に来ていただいて専属専任でお願いするところを決める予定です。 不動産業者の選び方で心配な点があります。 ...
 
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街の不動産屋は百万単位で損するかも?

東京・神奈川・千葉・埼玉なら・・ソニー不動産

あなたの担当営業が、お客様(買い主)も同時に担当するって、ヘンじゃないですか?

  • 一万円でも高く売りたい売主
  • 一万円でも安く買いたい買主

利害が相反する両者を、同時に仲介することは、双方代理の恐れがあるのでアメリカでは禁止されています。(日本では今のところOK)

ソニー不動産は、両手取り引きを禁止し、売主の利益を最優先させる不動産会社です。

唯一のデメリットは関東の一都三県にエリアが限定されていること。
東京・神奈川・埼玉・千葉の売却物件は、「ソニー不動産」を強くオススメします。

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