家の住み替え、ローンと売却の注意点

家を購入する・売却する、どちらも人生で多く経験することではありません。

住み替え資金を持っている方にとっては、住み替えのタイミングを自由に決めることができ、難易度も高くありません。

現金で住み替え先の不動産を購入し、保有する不動産はのんびり売却するか、場合によっては賃貸に出して家賃収入を得ることもできます。

問題は住宅ローンの残債がありつつ、住み替えを検討するパターン
不動産の仲介として難易度が高く、新人営業が担当では心細いところです。

不動産査定で比較!売れる営業の見極め・チェック方法
初めて家を売る人が、不動産屋の仲介なしで売却をすることは、現実的に難しいでしょう。 ということは、売却を依頼する不動産屋選びが不可欠になります。 不動産関係に勤める知人に紹介してもらう ポストに投函される不動産チラシを...

モノを買うとき「安くて、サポートが手厚いのは、どこか?」ひと通り調べてから購入するのが普通です。しかし、家を売るときには、いい加減に選んだ不動産屋の言いなりで損をする人が多い。
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住宅ローンは基本的に一つしか組めない

住宅ローンは、自分と家族が住むための家を購入するためのローン(借り入れ)です。他人を住まわせるために住宅ローンを組むことは(基本的に)できません。

また、別荘・別宅などをローンで購入する場合は、若干借入金利が高めのセカンドハウスローンを利用しなければなりません。

転勤のため、フラット35で借り入れをした住宅を離れなくてはいけないとき、物件を売却をしないで賃貸に出す場合があります。
このときに注意しなければならないのは、転勤で転居することを金融機関に知られると、借り入れの一括返済を求められることがあります。

ここばかりは正直に事情を話してはいけません。
「認知症の母の介護のため一時的に、やむなく転居します、落ち着いたら戻ってきます」
こんな理由を上手に伝えなくてはなりません。

売れるまで賃貸暮らしも・・

住宅ローンは、年収・勤務先・勤続年数で借入額の上限が決まってきます。

年収の高い人は、多くの金額を借りることができます。しかし無制限に借り入れができるわけではありません。
新しい家に住み替えをするからと、残債の残っているローンに加えて、追加で融資してくれる金融機関は限られてきます。

家が売れたら、新しい家を購入しようと思っていると、魅力的で欲しい家はドンドン他の人に買われて、なくなってしまいます。

新しく購入する家を先に決めて、購入の手続きを進めていくと、融資する金融機関から「売却中の物件はいつ売れるんですか?」とプレッシャーがかかります。

  • 早く売れ!
  • 安くしろ!
  • いつ売れるんだ?

つまり、売ったお金で住宅ローンを一度完済してくれないと、追加の融資は出しにくいと言うんですね。

「早く引っ越したいし、なかなか売れないから」
相場よりもずいぶん安い価格で売却することになります。

とにかく損はしたくない。
時間がかかっても高く売りたい人は、一度、賃貸住宅に転居し、空室で高値で売却したのちに、ゆっくり新居を購入することをおすすめします。

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購入先の不動産会社では売れない

これは、住み替えで遠くに物件を買ったお客様がハマる罠。

新しく購入する不動産会社に「ついでに売却もお願いします」とお願いしても、うまく売れません。

不動産会社って、その土地でしか上手に商売ができないのです。
街を知らないと、物件を売れないし、お客様に響く広告も作ることができないんです。

では、どうして頼まれた不動産会社は、安請け合いするのでしょうか?

答えの一つは、それだけで片手契約が決まったも同然だからです。
また、「レインズに登録すれば、地元の不動産会社が客付けしてくれるだろう」と考えています。

これ、間違いではないけど、地元の不動産会社は他社の物件よりも、自社の媒介物件を優先します。

遠方の不動産会社が売りだしても、地元の業者はなかなか客付けしてくれません。

自社の売出し物件を購入してもらえば、両手契約といって、一つの契約で売り主・買い主の両方から仲介手数料がもらえます。

片手契約は、正直かったるい!
こんな風には思っていないでしょうが・・・、

「できれば両手契約」というのは不動産会社の共通認識なのです。

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不動産会社の囲い込みについて質問です。 マンションの売却を考えています。 不動産会社は、大手・中小、いろいろおりまぜて査定に来ていただいて専属専任でお願いするところを決める予定です。 ただ、不動産屋の選び方で心配があります。 ...
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