不動産を買い換えるタイミングと難易度

不動産を購入する・売買する、どちらも人生の中でそうそう多く経験することではありません。

しかし住み替えにともなって、現在住んでいる不動産を売却し、新しい住居を購入する人もいらっしゃいます。

不動産を購入する資金を持っている方にとっては、住み替えのタイミングを自由に決めることができ、難易度も高くありません。現金で住み替え先の不動産を購入し、保有する不動産はのんびり売却するか、場合によっては賃貸に出して家賃収入を得ても良いかもしれません。

さて、問題になってくるのは住宅ローンの残債がありつつ、住み替えを検討するパターンです。このパターンは不動産の仲介として難易度が高く、仲介する不動産担当者を吟味する必要があるでしょう。【参考】不動産の査定で分かる担当営業の見極め方

住宅ローンは基本的に一つしか組めない

住宅ローンは、自分と家族が住むための家を購入するためのローン(借り入れ)です。他人を住まわせるために住宅ローンを組むことは(基本的に)できません。

また、別荘・別宅などをローンで購入する場合は、若干借入金利が高めのセカンドハウスローンを利用しなければなりません。

転勤のため、フラット35で借り入れをした住宅を離れなくてはいけないとき、物件を売却をしないで賃貸に出す場合があります。
このときに注意しなければならないのは、転勤で転居することを金融機関に知られると、借り入れの一括返済を求められることがあります。

ここばかりは正直に事情を話してはいけません。
「認知症の母の介護のため一時的に、やむなく転居します、落ち着いたら戻ってきます」
こんな理由を上手に伝えなくてはなりません。

時間がかかっても高く売りたいなら賃貸へ

世帯年収によってローンで借りられる金額の上限というのは決まってきます。年収の高い人は、多くの金額を借りすことができます。しかし無制限に借り入れができるわけではありません。新しい家に住み替えをするからと、残債の残っているローンに加えて、追加で融資してくれる金融機関は限られてきます。

売りに出している自宅が売れたら、新しい家を購入しようと思っていると、魅力的で欲しい家はドンドン他の人に買われて、なくなってしまいます。新しく購入する家を先に決めて、購入の手続きを進めていくと、融資する金融機関から「売却中の物件はいつ売れるんですか?」とプレッシャーがかかります。

  • 早く売れ!
  • 安くしろ!
  • いつ売れるんだ?

つまり、売ったお金で住宅ローンを一度完済してくれないと、追加の融資は出しにくいと言うんですね。

「新しい家にも早く引っ越したいし、なかなか売れないから」と相場よりもずいぶん安い価格で売却することになります。

とにかく損はしたくない、時間がかかってでも高く売りたいという人にとっては、一度、賃貸住宅に転居し、空室で高値で売却したのちに、ゆっくり新居を購入することをおすすめします。

購入先の不動産会社では売れない

これは、住み替えで遠くに物件を買った多くのお客様がハマる罠。
新しく購入する不動産会社に「ついでに売却もお願いします」といっても、ほとんどうまく売れません。

不動産会社って、その土地でしか上手に商売ができないのです。
街を知らないと、物件を売れないし、お客様に響く広告も作ることができないんです。

では、どうして頼まれた不動産会社は「かしこまりました」と安請け合いするのでしょうか?

答えの一つは、それだけで片手契約が決まったも同然だからです。
また、「レインズに登録すれば、地元の不動産会社が客付けしてくれるだろう」と考えています。

これ、間違いではないんですけど、地元の不動産会社は他に優先すべき売却物件を持っているんです。
そう、自社の媒介物件です、だから他所の不動産会社が売りだしても客付けしてくれません。

一般・専属・専任?不動産会社との媒介契約の違いによるメリット・デメリットで触れましたが、自社の売出し物件を購入してもらえば、両手契約といって、一つの契約で売り主・買い主の両方から仲介手数料がもらえます。

片手契約は、正直かったるい!
こんな風には思っていないでしょうが・・・、

「できれば両手契約」というのは不動産会社の共通認識なのです。


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あなたの担当営業が、お客様(買い主)も同時に担当するって、ヘンじゃないですか?
  • 一万円でも高く売りたい売主
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利害が相反する両者を、同時に仲介することは、双方代理の恐れがあるのでアメリカでは禁止されています。(日本では今のところOK)

ソニー不動産は、両手取り引きを禁止し、売主の利益を最優先させる不動産会社です。

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