家の住み替え、ローンと頼む不動産屋の注意点

家を購入する・売却する、どちらも人生で多く経験することではありません。

住み替え資金を持っている方は、住み替えのタイミングを自由に決めることができます。

現金で住み替え先の不動産を購入し、保有する不動産はのんびり売却するか、場合によっては賃貸に出して家賃収入を得ることもできます。

問題は住宅ローンの残債がありつつ、住み替えするパターン
不動産仲介として難易度が高く、新人営業では心細いところです。

不動産査定で比較!売れる営業の見極め・チェック方法
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住宅ローンは基本的に一つしか組めない

住宅ローンは、自分と家族が住むための家を購入するためのローン(借り入れ)です。他人を住まわせるために住宅ローンを組むことは(基本的に)できません。

また、別荘・別宅などをローンで購入する場合は、すこし金利が高めのセカンドハウスローンを利用しなければなりません。

転勤のため、フラット35で借り入れた家を離れるとき、売却をしないで賃貸に出す場合があります。
このとき、転居を金融機関に知られると、一括返済を求められることがあるので注意です。

「認知症の母の介護のため一時的に、やむなく転居します、落ち着いたら戻ってきます」
こんな理由を上手に伝えなくてはなりません。

売れるまで賃貸暮らしも・・

住宅ローンは、年収・勤務先・勤続年数で(返済比率により)借入額の上限が決まってきます。

年収の高い人は、多く借金できます。しかし無制限に借りられるわけではありません。
新しい家に住み替えをするからと、残債の残っているローンに加えて、追加で融資してくれる金融機関は限られてきます。

新しく購入する家を先に決めて、購入の手続きを進めていくと、融資する金融機関から「売却中の物件はいつ売れるんですか?」とプレッシャーがかかります。

  • 早く売れ!
  • 安くしろ!
  • いつ売れるんだ?

つまり、売ったお金で住宅ローンを一度完済してくれないと、追加の融資は出しにくいと言うんですね。

「早く引っ越したいし、なかなか売れないから」
相場よりもずいぶん安い価格で売却することになります。

とにかく損はしたくない。
時間がかかっても高く売りたい人は、一度、賃貸住宅に転居し、空室で高値で売却したのちに、ゆっくり新居を購入することをおすすめします。

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購入先の不動産会社では売れない

新居を購入する不動産会社に「ついでに売却も・・」とお願いしても、うまく売れません。

不動産会社って、その土地でしか上手に商売ができないのです。
街を知らないと、物件を売れないし、お客様に響く広告を作れません。

では、どうして頼まれた不動産会社は、安請け合いするのでしょうか?

答えの一つは、売り出すだけで片手契約が決まったも同然だからです。
「レインズに登録すれば、近くの不動産会社が売ってくれるだろう」と考えます。

しかし、地元の不動産会社は他社の物件より、自社物件を優先。
遠方の不動産会社が売りだしても、地元の業者はなかなか客付けしません。

自社の物件を購入してもらえば、両手契約で売主・買主の両方から仲介手数料が入ります。

片手契約は、正直かったるい!
こんな風には思っていないでしょうが・・・、

わたし
わたし
「できれば両手契約」というのは不動産会社の共通認識なのです
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