中古マンションが売れる時期!値下げNGな時期!

中古マンションが売れる時期

中古マンションには、売りづらい時期があります。
売り出して三ヶ月間、案内が一件もないことは珍しくありません。

そんなタイミングで、「売れないから」と値下げする必要はありませんね。大事な資産が目減りしてしまいます。

中古マンションが売れる時期は決まっています。購入を希望するお客様の多い時期があるのです。

中古のマンションが売れる時期に合わせて、売却スケジュールを組まないと損をしてしまいます。

モノを買うとき「安くて、サポートが手厚いのは、どこか?」ひと通り調べてから購入するのが普通です。しかし、家を売るときには、いい加減に選んだ不動産屋の言いなりで損をする人が多い。
せめて3社でも、複数の不動産会社に相談すれば「勉強している売主だ」と営業の対応が違ってきます。不動産屋に一目置かれるには、一括査定経由が正解です。
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不動産売買の需要期

不動産の売買契約を締結して、だいたい一ヶ月後に「残金の決済・物件の引渡し」が行われ、不動産売買が完結することになります。

この「残金決済・引渡し」が一年のうちで集中するのが3月です。所有権移転の手続きをする司法書士の先生も超多忙で、2案件を掛け持ちしたりしています。

4月が新年度で、学校は新学期が始まります。お子さんのいる家庭では、新学期に向けて新居の準備をするので3月に引渡しが集中するのも納得がいくでしょう。

つまり引渡しの一ヶ月前、2月に売買契約を締結しておくのがベストのタイミングです。

そうなると、お正月明けには売却の準備を始めないと、需要期に間に合わないことになります。


下に折れ線グラフで示しましたが、データの出典は、公益社団法人不動産流通推進センターが発行する「2018 不動産業統計集 不動産流通」です。
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/201809/201809_3ryutsu.pdf

一応、細かい数字をご覧になりたい方のために、データ元のキャプチャを貼っておきます。

首都圏中古マンション成約物件平均価格の推移

8月は売買件数が少ない

中古マンションが売れる時期

上のグラフは、首都圏の中古マンションの成約件数を月ごとに表したものです。

パッとご覧になって分かるように、8月に成約件数が落ち込んでいることが一目瞭然です。

8月には、お盆の長期休暇があります。お子さんのいる家庭では夏休みのレジャーで忙しく過ごしていることでしょう。成約データが示すのは、需要が少なく、購入客の意欲が積極的ではありません。この時期に焦って売ろうと躍起になっても仕方がないことがわかります。

不動産屋の担当営業からは、「反響が少ないので値下げしましょう」と提案されるかもしれませんね。しかし、反響が少ない理由は、価格が高いからではなく需要が少ないことが考えられます。

8月の値下げは見送ったほうが良いと考えます。

仲介は年末年始に動き始める

不動産会社に仲介をしてもらって、一般の買い主さんに不動産を売却しようとするのであれば、早めに準備されることをオススメします。

落ち着かない年末年始を過ごさなければなりませんが、できれば12月には不動産会社の選定をしておいたほうがいいでしょう。

不動産営業の行動は総じて緩慢で、広告や集客に意外な時間がかかります。

例えば、売り出しのチラシをつくるのにも、記載してはいけないこと・記載しなければいけないことが、厳しく決められています。チラシをつくるために役所に調査に行くことも少なくありません。

出来上がったチラシ原稿も、上司(所属長)の許可なしに出すことができないので、各人の出勤日が合わないと何日間も机に置きっぱなしになってしまいます。

  • 物件の写真を撮影
  • チラシをつくり
  • レインズ(指定流通機構)に登録
  • チラシの印刷・配布
  • インターネット広告へ物件掲載

なぜか、言い訳のようになってきましたが、とにかく時間がかかるようにできているのです・・・。

不動産買い取りの場合は一ヶ月前倒しすると高く売れる

不動産を購入しようとするお客様がたくさんいる時期にサッと売りに出せていないと、売却の時期を逸してしまいます。売りたいのに売れない状態が続くと、売り出し価格を下げざるを得なくなります。

買い取り業者に入札してもらうと、意外に高く売れる時期があります。それが10月・11月です。
仲介よりも1ヶ月以上、前倒ししたスケジュールですね。

不動産をすぐに(早く)・確実に売る方法。
不動産の売却には大きく分けて二種類の方法があります。 業者による買い取り 仲介で買い主を探す 売り主から見た両者の違いは、買ってくれる相手が「買取専門のプロ」か「一般の個人」なのかの違いです。 一般の個人が購入す...

買い取り業者は、入札して購入した不動産物件をリフォーム(リノベーション)して再販売します。このリフォームの期間を一ヶ月余分に見ておくと、不動産の需要期に間に合うため、強気の買取価格をつけてくれます。

また、3月決算の企業が多いので、なんとか今期中に売り上げが滑りこむことのできる案件は、喉から手が出るほど欲しいと、買取業者の営業さんに聞いたことがあります。

中古マンションにも旬があり、その時期を逃すと苦戦を強いられるので、早め早めに動かれることをおすすめいたします。

売れないとき3ヶ月・6ヶ月で見直し

媒介期間は3ヶ月を超えないこと、と宅建業法で決められています。

専属専任媒介を2ヶ月前に締結しているのであれば、契約期間の残りは1ヶ月のはずです。媒介契約に自動更新はありませんので、1ヶ月後が不動産屋を見直すタイミングです。

  1. 不動産会社を代えずに、媒介の更新をする
  2. 他の不動産会社に代えて、新たに媒介を結ぶ
  3. 専属専任媒介 → 一般媒介で複数の会社に頼む

上の3パターンが考えられますね。どれを選んでも間違いではない代わりに、絶対的な正解もありません。

あと、気をつけて欲しいのが、ちょうど媒介の切り替え時期に「購入を検討する」お客様があらわれることです。

本気でご検討されているお客様がいらっしゃっいまして・・・。
ただ、お仕事の関係で、「しばらく内覧ができない」とおっしゃっています。

2週間後には案内できますので、そこで購入申し込みをいただきたいと考えています。

あっ!
ちょうど、媒介が切れる時期ですが更新をお願いします。

言わずもがなですが、このお客様は存在しません。媒介が切れる時期になると決まって登場する、担当営業の妄想上のお客様です。

こんなことを言い出す担当営業であれば信用できません。不動産会社を切り替えるか、一般媒介で複数の不動産会社に売ってもらうようにして下さい。

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