マンションの資産価値が下がる3つの要因

これから売却しようとするマンションが、思っていたより安いと売主としては困りものです。

  • 急にマンションの売却相場が下がった
  • 同じマンションで売りに出ている部屋が多くなった
  • 住み替えの資金計画が狂うので安くなると困る

売却マンションの資産価値が下がるのはどんなときでしょうか?
逆に、人気があって売りに出せばすぐに買い手がつく、資産価値が下がらないマンションには秘密があるのでしょうか?

ここに紹介するのは、実際に私が不動産売買仲介の現場で直面した「資産価値が下がったマンション」の事例です。

同じことが起こったり、似たような事があった場合には、あなたのマンションの資産価値が下がるかもしれません。予兆を察知して早めにマンションの売却を検討する必要があるかもしれません。

マンションの資産価値が下がる3つの要因を紹介します。

子育て世代に紹介されなくなったマンション

「マンションは管理を買え!」って、不動産購入の本には書いてありますね。マンションは良くも悪くも共同生活なので、管理状態の悪いマンションは買主に敬遠されます。

しかし、良かれと思ってマンション管理を厳しくした結果、居住者同士の人間関係もギスギスしてしまうマンションもあります。住民同士が揉めている中古マンションをわざわざ高いお金を払ってまで購入する人はいません。

最初に紹介するマンションは、80~90平米4LDKの間取りで、駐車スペースが全戸に1台ずつ駐車場が割り当てられています。子どもさんが2人くらいいる子育て世代のファミリーにちょうどいい物件でした。

実際、ある時までは非常によく売れていたんです。売り出し価格が手頃であれば、紹介すれば、すぐに売れる、欠点のないマンションでした。しかし駐車場問題でマンション内がモメ始めてから売れなくなってしまったんです。

このマンション、築10年以上が経過してから突然、駐車できる車種の厳格化(ルール)をしたんです。自走式駐車場付きの多くのマンションでは車両総重量2t(2000キログラム)までの車両しか駐められないことになっています。(1階部分を除く)

新築時から10年以上にわたり何の問題もなかったマンションでしたが、あるとき買い主が引っ越しをしようと駐車場の契約書を提出したところ「車両総重量が2トンを超えているため、駐車できない・車庫証明が出せない」と拒絶されてしまいました。

たしかに元々管理規約に、車両総重量2トンの制限は記載されていましたが、そこはゆるい感じで運用していたのです、「引っ越しのときは結構ですから、次に車を買い換えるときには2トンを超えない車にして下さい」といった具合です。

それがいきなり運用ルールが厳しくなって「車を買い換えないと駐車できない」の一点張りで取り付く島もない状態。せっかくマンションを購入した買い主もカンカンに怒ってしまいました。

車両総重量が2トンを超えないって、意外にハードルが高くて、3列シートで7人乗りのミニバンは高確率で2トンを超えてしまいます。よく売れている車種ですよ、ホンダのステップワゴン・日産のセレナ・トヨタのボクシーあたりがアウトです。もちろんこれより上位クラスのエルグランド・ベルファイヤーなどもアウト。さらに最近の車はハイブリット化が進んでいますが、充電池が重くなるのでハイブリッドカーは2トンを超える車が多くなっています。

あのマンションは子育て世代の買い主に紹介しづらい。

トラブルになった中古マンションの噂は、仲介する不動産屋が敏感になります。子どもが小さくてミニバンに乗っている家族、もしくはこれからミニバンに買い換えようとしている買い主には紹介できないマンションになってしまいます。

仲介する不動産屋も厄介ごとはゴメンですから当然の結果ですね。

このマンション、お部屋の間取りは大きめの3LDK・4LDKといったファミリー向けなんですが、子育て世代には紹介しづらい物件になってしまいました。他に同じスペックのマンションがありますからね・・・。今では売り出してもなかなか売れないので販売価格も安くなっています。

安全を最優先し、良かれと思って厳しくしたルールが、マンションの資産価値を下げることもありますから注意が必要です。

駐車場が原因で売りづらくなる不動産の実例
自宅の不動産を売却しようとするとき、駐車場が原因で、なかなか売れなかったり、売れても値下げをしなければいけないことがあります。 自分で住んでいた時には気にならなかったことでも、物件を購入するお客様の視点では不都合もあるのです。 ...

目の前でマンション建設

土地は北側から売れ!

こんな格言があるのかどうか知りませんが、広い土地をいっぺんに売却しないのであれば、いくつかに分割して北側の土地から徐々に売却していくのがセオリーです。

すぐに売らない南側の土地は、駐車場や畑をしておけば言うことがありません。

北側の土地をマンションデベロッパーに売却し、新築マンションが完成すれば、陽の当たる南側に建物がなく、分譲マンションの売れ行きも良いでしょう。

でも、5年後に南側の土地に同じようなマンションが建設することになります。この場合、先に建設された北側のマンションは売れにくくなります。当然ですね、南側に新築のマンションが建設されますし、すでに中古マンションになっています。

さらにその5年後に、そのまた南の敷地にマンションが建設され・・・・。

短期間で家を売る方法

とりわけ売れなくなるのはマンションの建設中です。

建設されるマンションの完成予想図などをお見せしても、なかなか大きさのイメージが湧きません。どれだけ日当たりが悪くなるのか、眺望が悪くなるばかりか向かいの住民と目があったりしないのか、まだ見ぬものへの恐怖心があるのでしょう。

以前、南側の敷地でマンション建設が始まった物件を専任媒介で販売したことがあります。ところが、ぜんっぜん売れませんでした。

かなり安くしても全く売れませんし、他社からも多くのお部屋が売りに出されました。結局、お隣りの新築マンションが完成してからです、ポツポツと売れるようになったのは。

もし今住んでいるマンションの南側に大きな空き地があるようなら、不動産屋に相談してみたらいかがですか?その空き地の登記簿謄本を閲覧すれば、土地の所有者がわかります。すると、相続を控えていたりして、土地を売らなければいけない状況があるのか分かることもあります。

環境の変化と事件事故の発生

たとえ南側でなくても、近くに分譲マンションがバンバン建ったら、マンションの売却は難しくなります。競合する物件が増えますから、買い主にとって購入するマンションの選択肢が増えて好都合ですが、売主にとっては自分のマンションが選ばれる確率が下がります。

中古マンションで選ばれない物件は、値段を下げるしかないですね。安くしなければ売れないようであれば、そのマンションの資産価値が下がったと言っていいでしょう。

他にマンションの資産価値を下げる要因としては、事件・事故が挙げられます。高層階からの転落事故や、マンション内での自殺・一家心中などが代表的なところです。

同じマンションで事件・事故があると少々資産価値が下がる程度で済みますが、事故の起きた部屋そのものの資産価値は大きく毀損します。

そんなのウチには関係ないですか?

地方への転勤などで、5年くらい住まないマンションの場合には注意しなければいけないのです。不在期間にマンションを利用して家賃収入を得ようと、マンションを賃貸に出すと入居者が事件・事故を起こすことがあります。

私のお客様でも起こりましたから、決してないわけではありません。分譲マンションに住みたいのに住めない賃借人には、何らかの事情で住宅ローンが組めない人がいます。住みたいけど買えないから借りるんです。

分譲マンションを賃貸に出す場合には、資産価値が大きく下がるリスクもあるということを認識してください。

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