古い家は解体 → 更地が売りやすい!/しかし固定資産税は高くなる/現実路線は売れたら解体

古い家

古い家は、思い切って解体し、更地にしてしまったほうが売れやすいのは事実です。

日本は新築住宅信仰があると言われていて、古家を引き継ぎ、直しながら住み続けるという文化が育たないと言われています。
(日本の住宅市場しか知らないので偉そうなことは言えませんが・・・・)

家は古くなっているので、建物としての価値はありません。ゼロ査定です。
家を取り壊して、更地にして売り出したほうが売りやすいでしょう。

査定に訪れた不動産屋に、こんなふうに言われてショックをうけることも少なくないでしょう。

「建物の価値はゼロです」の意味

木造住宅の場合は、築後20年を経過すると、不動産査定では「建物としての価値はゼロ査定です」と不動産屋に言われます。(正確には22年を超えた木造)

住宅としての価値が20年で失くなってしまうというと誤解があるかもしれません。
ただ、不動産査定において、査定額を求めようと計算式に当てはめた場合に「建物の価値がゼロ」となってしまうのです。

不動産査定の方法論の一つ「原価法」では、減価償却という考え方があり、新築時からの経過年数を基準に査定額を算出します。

建物は、その構造ごとに法定耐用年数が定められています。
「原価法」では、この建物の耐用年数を利用して、新しい住宅を高く・古い住宅は安く、査定をするようになっています。

住宅の構造 耐用年数
木造・合成樹脂造の住宅 22年
木骨モルタル造の住宅 20年
鉄骨造の住宅(鉄骨の厚みにより) 34年
27年
19年
鉄筋コンクリート造の住宅
鉄骨・鉄筋コンクリート造の住宅
47年
れんが造・ブロック造の住宅 38年

国税庁:主な減価償却資産の耐用年数(建物・建物附属設備)より

仮に、木造住宅、新築時の基準価格2,200万円だとすると、
22年間でゼロになるわけですから、一年ごとに100万円の価値が目減りする計算になります。

建物だけの価値

  • 新築時・・・2,200万円
  • 築後1年・・2,100万円
  • 築後11年・・1,100万円
  • 築後22年・・0円

実際の戸建住宅の査定では、建物の査定価格に、取引事例で算出した土地の価格を加えて、売却予想価格を出します。

解体すると固定資産税が6倍に?

ただし、売れやすいからと言って、簡単に古い建物を解体するのは危険です。

古くても住宅が建っていることで、固定資産税の減免措置を受けているからです。

  • 住宅用地で住宅1戸につき200平米以下の用地(小規模住宅用地):課税標準額×1/6
  • 住宅用地で住宅1戸につき200平米を超える部分の用地(一般住宅用地):課税標準額×1/3

ここで言う、固定資産税とは、
住宅の建っている土地に対する固定資産税です。

固定資産税は、建物と土地にかかります。

建物を解体すれば、建物がなくなるので建物の固定資産税はゼロになります。
しかし、土地の固定資産税は、約6倍に跳ね上がります。理由は、固定資産税の減免措置がなくなるからです。

「売れたら解体します!」の現実路線

更地のほうが土地として売りやすいのは事実です。
ただ、土地の固定資産税を考慮すると、簡単に解体するのも心配ですね。

古屋がある場合の、売り方としてよくあるのが下の二つのパターンです。

  • 売却が決まったら、売主の負担で古い建物を解体・撤去する
  • 建物はそのまま売却する代わりに、解体費用分を安く売却する

売却後にいくらかかるのか?
いくら安くすれば良いのか?

不動産査定と同時に、解体費用の見積もりを取っておけば、心配が少なくなります。




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