古い家は解体して更地にしたほうが売れやすいって本当?

古い家

古い家は、思い切って解体し、更地にしてしまったほうが売れやすいのは事実です。

日本は新築住宅信仰があると言われていて、古家を引き継ぎ、直しながら住み続けるという文化が育たないと言われています。
(日本の住宅市場しか知らないので偉そうなことは言えませんが・・・・)

家は古くなっているので、建物としての価値はありません。ゼロ査定です。

家を取り壊して、更地にして売り出したほうが売りやすいでしょう。

査定に訪れた不動産屋に、こんなふうに言われてショックをうけることも少なくないでしょう。

「建物の価値はゼロです」の意味

木造住宅の場合は、築後20年を経過すると、不動産査定では「建物としての価値はゼロ査定です」と不動産屋に言われます。(正確には22年を超えた木造)


住宅としての価値が20年で失くなってしまうというと誤解があるかもしれません。
ただ、不動産査定において、査定額を求めようと計算式に当てはめた場合に「建物の価値がゼロ」となってしまうのです。

不動産査定の方法論の一つ「原価法」では、減価償却という考え方があり、新築時からの経過年数を基準に査定額を算出します。

建物は、その構造ごとに法定耐用年数が定められています。
「原価法」では、この建物の耐用年数を利用して、新しい住宅を高く・古い住宅は安く、査定をするようになっています。

住宅の構造 耐用年数
木造・合成樹脂造の住宅 22年
木骨モルタル造の住宅 20年
鉄骨造の住宅(鉄骨の厚みにより) 34年
27年
19年
鉄筋コンクリート造の住宅
鉄骨・鉄筋コンクリート造の住宅
47年
れんが造・ブロック造の住宅 38年

国税庁:主な減価償却資産の耐用年数(建物・建物附属設備)より

仮に、木造住宅、新築時の基準価格2,200万円だとすると、
22年間で償却するわけですから、一年ごとに100万円の価値が目減りする計算になります。

建物だけの価値

  • 新築時・・・2,200万円
  • 築後一年・・2,100万円
  • 築後11年・・1,100万円
  • 築後22年・・0円

実際の戸建住宅の査定では、建物の査定価格に、取引事例で算出した土地の価格を加えて、売却予想価格を出します。

解体すると固定資産税が6倍に?

ただし、売れやすいのかと言って、簡単に古い建物を解体してもらうのは危険です。

普通は住宅が建っていることで、固定資産税の減免措置を受けているからです。
(多くの方は忘れているか、知らないですけど・・)

  • 住宅用地で住宅1戸につき200平米以下の用地(小規模住宅用地):課税標準額×1/6
  • 住宅用地で住宅1戸につき200平米を超える部分の用地(一般住宅用地):課税標準額×1/3

ここで言う、固定資産税とは住宅の建っていた土地に対する固定資産税です。

固定資産税は、建物と土地にかかります。
建物を解体すれば、建物がなくなるので建物の固定資産税はゼロになります。
しかし、土地の固定資産税は、固定資産税の減免措置がなくなるので200平米以下の土地では6倍に跳ね上がってしまいます。

「売れたら解体します!」と売り出す現実路線

更地のほうが土地として売りやすいのは事実です。

ただ、土地の固定資産税を考慮すると、簡単に解体するのも心配ですね。

古屋がある場合の、売り方としてよくあるのが下の二つのパターンです。

  • 売却が決まったら、売主の負担で古い建物を解体・撤去する
  • 建物はそのまま売却する代わりに、解体費用分を安く売却する

売却後にいくらかかるのか?
いくら安くすれば良いのか?

不動産査定と同時に、解体費用の見積もりを取っておけば、心配が少なくなります。



私がオススメする不動産査定。

不動産売却一括査定ランキング1位
大手と地元、エース営業が査定するHOME4U

不動産一括査定は、大手不動産会社が中心だったり、逆に地元密着の小さな不動産屋しか参加していない査定サイトが少なくありません。というか、ほとんどの査定サイトがどちらかになります。(汗)

  • 大手不動産会社の安心感も大事だし・・・
  • 地元に強い不動産屋の意見も聞いてみたい

ありますよ!
大手不動産会社と地元不動産屋の両方が参加する査定サイト HOME4U

競合するライバル会社が多いので、各不動産会社は売れるNO.1営業を担当させます。
HOME4U(ホームフォーユー)の評判・口コミ

  • 対応地域:全国
  • 査定料金:無料
  • プライバシーマーク取得だから安心
  • 厳選された550社で悪徳業者は排除
  • 査定利用者数は日本最多の550万人

不動産売却一括査定ランキング2位

東京・神奈川・埼玉・千葉ならソニー不動産!

もし東京・神奈川・埼玉・千葉の物件を売却するのであれば、HOME4Uの一括査定とは別にソニー不動産の売却相談もプラスして下さい。

ソニー不動産はHOME4Uの一括査定に参加していません。

しかし、両手取り引きを封印するソニー不動産のビジネスモデルは、売主にとって有利だと考えるので、ぜひともソニー不動産の売却提案を聞いて欲しいんです。

「高く売りたい」売主と、
「安く買いたい」買主。

仮に不動産屋が買主の味方をすると、売主は不利益を被ります。でも(普通の)不動産屋は両者の味方を演じつつ両方の仲介をして、売主・買主の両方から仲介手数料をいただきます。

ソニー不動産では売主の利益を追求し、高値売却にこだわるため、原則として「両手取り引きを禁止」しています。

ソニー不動産は、大手不動産屋の「両手狙い」「物件隠し」「囲い込み」を許しません!

ソニー不動産の評判・口コミをみる

  • 対応地域:東京・埼玉・千葉・神奈川
  • 利用料金:無料査定
  • 不動産種別:マンション・戸建て・土地

最大5万円分の仲介手数料割引制度あり!

card0531_2
  • 早く売却・高く売却は両立する?
  • 売れない不動産の共通点とは?
  • 値下げ交渉される本当の理由とは?
入社から半年間、家がまったく売れなかった不動産営業が、お客様から聞いた◯◯をキッカケに、たった3ヶ月でトップセールスに変わった「管理人のプロフィール」を大公開!宅建士・さやかのプロフィール

シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする