投資用不動産の売りどき/利回り悪化はレントロール操作が原因

投資用不動産を売却するとき、注意しなければならないことは何でしょうか?

購入した時よりも高く売却する「キャピタルゲイン」を得られるのは、ひと握りの少数。
ほとんどの投資家は、家賃収入(インカムゲイン)を目的に購入したはずです。

投資用不動産を売却する前に考える、売却時期・査定価格・Airbnbへの転用について解説します。

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投資用不動産を手放すとき

投資用不動産が高く売れない?

キャピタルゲインを目論んだ不動産投資は、東京の臨海地区に新築されるタワーマンションなどが対象となるのでしょう。

私の営業するエリア(地域)でも、新築のマンションを購入して、入居せずに売却することで2~300万円の利ざやを稼ぐ投資家もいらっしゃいます。しかし、当然のようにリスクがあるので、ローンで運用することはできず、お金の余っている人が現金(キャッシュ)で行う投資です。

他には、競売物件に入札して、安値で仕入れた物件を高く転売することでキャピタルゲインを得ることができます。この方法だと手間がかかる代わりに運用利回りは向上するはずです。

どの場合をとっても投資用物件を売却するスピード感が重視されます

収益不動産の売却目的は買い替え

一方、インカムゲインを目的に不動産投資物件を購入した場合の売りどきとして考えられるのは、より投資効率のよい物件への買い替えなのではないでしょうか。

  • 分譲マンション → 一棟アパート
  • 不人気地域 → 人気地域
  • 低収益物件 → 高収益物件

他には、相続の発生で、資産の現金化を急がなければならない時もあります。

急ぎの場合は、不動産買取オークションも視野にいれると可能性が広がると考えます。

投資用不動産の査定は収益還元方式

投資用不動産の査定方法

  • 原価法
  • 取引事例比較法
  • 収益還元法

不動産の資産価値を評価する方法で、代表的なものは以上の3つがあります。

一般的な居住用不動産の査定方法は「取引事例比較法」を用いて査定価格を算出します。
しかし、収益物件の査定では、収益還元法を用いて売却額を評価することが多いです。

収益還元法は、その物件を購入することで得られる賃料収入を目安にします。
投資利回りという言葉をよく耳にしますが、購入時に10%だった投資利回りが、5%に下落したら、その投資用不動産は売りどきなのかもしれません。

専門業者で購入した収益物件の利回りが悪くなる理由

投資用不動産を専門に扱う不動産屋が存在します。

この業者から購入した収益物件は、買った途端に利回りが悪くなる傾向があります。
これは、恣意的に高い賃料の入居者を契約させ、レントロールを操作して、利回りの見栄えを偽装していたから。

空室があって、家賃も高くない、一棟売のアパートを売却する場合の彼らの方法です。
まずポイントは賃料収入の合計額を高め、投資利回りが向上してから売却する点にあります。

  1. 相場に比べて高い家賃で空室の募集をする
  2. 家賃の3ヶ月分など破格の客付け報酬(※)で地元の不動産会社に募集を依頼
  3. 家賃は高いが、6ヶ月フリーレント(無料)など破格の募集条件
  4. 高い賃料で部屋が埋まったら、賃料合計額から売却価格を釣り上げる
  5. 高い売買価格で取り引きが締結

※AD・広告費・担当ボーナスなど、客付け業者が喜ぶ条件を提示。

不動産投資にはレントロールと呼ばれる「賃借条件の一覧表」があります。当然ながら、投資用不動産を購入したい人にとって、空室があるよりも満室であることが望ましく、入室賃料が安いよりも高いほうが好ましいのです。

彼らの手口は、賃料以外の募集条件をめちゃくちゃ良くして、レントロールの見栄えを良くすることです。パッとみると利回りが高く、超優良物件にしか見えません。当然、投資家はその投資用不動産を欲しくなります。

これは、一時的なドーピングのようなもの。担当ボーナスやフリーレントなどを駆使して、恣意的に作られたレントロールなので、普通の募集条件に戻した途端に空室が多くなるのは当然です。

わたし
わたし
知らずにこんな物件を購入してしまったら、早く売却することをおすすめします

Airbnbで変わる投資用不動産の概念

Airbnb(エア・ビー・エヌ・ビー)ってご存じですか?
マスコミでは「民泊」ということばで取り上げられることが多いようです。

2019年時点では日本に訪れる外国人観光客が多くなっています。その訪日外国人を受け入れる宿泊施設が日本各地で不足しているのが現状です。

空いている部屋・使わない家などを一日単位で旅行者に泊まってもらう、簡易旅館として登録できるのがAirbnbです。マスコミ報道ではAirbnbの利用で住民とのトラブルになることを取り上げられることが多くありますが、じつは、それだけ多くの需要があるということなんです。

郊外の物件

通常の賃貸に出す分譲マンションの一室を、Airbnbで運用すると、おおむね賃料の6~8倍の収入が見込めます。入れ替わり時のクリーニング等の経費はもちろんかかりますが、賃貸に出すより5倍以上の投資利回りを得られることから、盛り上がっています。

積極的にAirbnb用の物件を購入したがっている投資家も多いことから、いま投資用不動産を売却すれば早期に売ることも可能です。

わたし
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入社から半年間、家がまったく売れなかった不動産営業が、お客様から聞いた◯◯をキッカケに、たった3ヶ月でトップセールスに変わった、管理人のプロフィール!

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