【売主インタビュー】SRE不動産で売り出した感想

【SRE不動産の特徴】

商号SRE不動産
Sony Real Estate Corporation
事業内容不動産の売買仲介、賃貸管理、コンサルティング
設立年月2014年4月14日
代表取締役社長西山和良
資本金18億2245万円
宅地建物取引業者免許国土交通大臣(1)第9297号
ホームページhttps://sony-fudosan.com/company/outline/
店舗銀座オフィス
銀座第2オフィス
渋谷青山オフィス
池袋オフィス
横浜オフィス
吉祥寺オフィス
大阪オフィス
わたし
わたし
銀座にしかなかったのに・・
いつの間にかオフィスが増えましたね!

SRE不動産の特徴

  • 専門のエージェント(代理人)が売主の利益を最優先する
  • 売却エージェントと購入エージェントに分かれている
  • 原則として、売却と購入を同時に仲介しない(両手取引の禁止)
  • 干す・値こなし・囲い込みをしない
  • 物件情報を他社にもオープンにして、早期・高値の売却
  • 内覧に売却エージェントは立ち合いをしない

エージェント制の導入で利益相反を防ぐ

SRE不動産の特徴といえば、エージェント制度を導入し、お客様の利益を優先して、利用満足度を高めること。

質問なぜ、エージェント(代理人)制度にすると、お客様の満足度が高まるのでしょうか?

回答具体的には、エージェントを売る人(売却エージェント)と買う人(購入エージェント)に分けて担当させます。

これは、アメリカの不動産仲介を手本としています。
高く売りたい売主・安く買いたい買主の両方を、同じエージェントが仲介してしまっては、利益相反取引(もしくは双方代理)の危険性があります。

もし、自分の代理人が、契約の相手側の代理人も兼ねていたら・・・、
例えば、値下げ交渉なんて、気持ち悪くて、信じれません。

売却物件の情報をオープンにすれば見込み客が増える

SRE不動産は両手取引による囲い込みをせず、売却物件の情報をオープンにします。
他社の見込み客を紹介してもらうことで早期売却と納得のいく取引価格を実現しています。

わたし
わたし
自分が所有する物件ではないので、
営業や不動産会社が情報を隠して「囲い込み」するのは言語道断!

囲い込み

両手取引による囲い込みで儲ける不動産屋の手口については、下のリンクで紹介しています。

不動産屋の囲い込みを避ける方法/両手仲介の多い不動産屋データ
不動産会社の囲い込みについて質問です。 マンションの売却を考えています。 不動産会社は、大手・中小、いろいろおりまぜて査定に来ていただいて専属専任でお願いするところを決める予定です。 ただ、不動産屋の選び方で心配があります。 ...

【SRE不動産の決算情報】倒産危機から4期目で黒字転換

SRE不動産の決算書【2018年発表】

SRE不動産は赤字なの?
SRE不動産が倒産するのでは?

SRE不動産のIR情報(決算書)が公表されています。

赤字決算が続いたSRE不動産ですが、2018年6月に発表された、29年度の決算では、見事に黒字転換を達成しています。

わたし
わたし
SRE不動産ウォッチャーです(笑)

「片手取引が中心」で、なかなか利益がでないのではと、心配していた売主さまにとっても勇気の出る決算発表です。

しかし同時に、SRE不動産を苦々しく思っていた、両手取引中心の不動産会社にとって、驚きでもあり、不動産仲介の将来を暗示する、とっても嫌なニュースだったのではないでしょうか。

わたし
わたし
他社の場合、社長とか上層部には評判が悪いですけど
一般の不動産営業にはSRE不動産のファンが多いですよ!

SRE不動産4期分の決済内容

決算期売上高営業利益純利益
2015年3月▲3億1500万円
2016年3月11億6800万円▲4億2800万円▲4億8500万円
2017年3月20億6700万円▲9000万円▲2億2800万円
2018年3月25億9700万円1億9700万円3億円

企業が黒字経営になると、そのビジネスがユーザーに支持されている証(あかし)となります。また、赤字経営の場合と違って、そのサービスが続いていくことが分かります。

さすが「ソニーグループの不動産会社」といえば、それまでです。
しかし、そもそも「売主の不利益をなくしたい」という企業理念がなければ、ユーザーに支持されることもなく、結果的に黒字転換することもなかったと言えます。

SRE不動産のデメリット

SRE不動産は、売主の利益を最優先した、不動産業界の異端児です。
不動産仲介の現場に、革命をもたらす代わりに(少なからず)敵もつくりました。

SRE不動産を快く思っていない敵は、昔ながらの「両手取引」にこだわる不動産屋
自社のお客様を囲い込むので、SRE不動産の物件を買主に紹介したがらない傾向があります。

SRE不動産のデメリット

  • 買主を紹介したがらない不動産屋もいる
  • 対応エリアが東京・神奈川・千葉・埼玉に限定されている
  • 即戦力になる他社からの転職が多く、会社としての文化が育っていない
  • エージェントは実力者が多いが、それでも優劣の差がある
  • 高く売れることが浸透すると、SRE不動産の物件は高いイメージがつく

片手取り引きを中心に、売主の利益を追求していると、たしかに不動産は高く売れます。

SRE不動産は高く売れるから → SRE不動産から売り出されている物件は高い

SRE不動産のビジネスモデルは画期的ですが、これが浸透すれば、買主から上記のようなイメージを持たれるデメリットがあります。

エージェント&コーディネーターのダブルサポートが安心

家の売却を始めると、分からないこと、不安なことが次々とわきあがります。

担当する不動産営業が「どんどん携帯電話に連絡下さい」と言ってくれると安心です。
しかし、重要事項説明・不動産売買契約・残金決済・物件の引き渡しなど、担当営業が電話に出られない時間帯も多くあります。

普通の不動産会社の場合、担当営業以外で売主様が相談できる社員は(ほとんど)ありません。
しかし、SRE不動産では、エージェントをサポートするコーディネーターがいるので安心して任せることができます。

SRE不動産はエージェントとコーディネーターの打むるサポートシステム
↑ SRE不動産の公式ページより(中途半端なキャプチャでスミマセン)

SRE不動産はこんな人にピッタリ

SRE不動産に満足

  • 東京・神奈川・千葉・埼玉の物件を所有
  • 他の不動産屋で売れなかった人
  • 早く・高く売りたい人
  • 丁寧な対応と、前向きな提案を心待ちにしている人
  • ソニーというブランドが好きな人

売主が得をすると・・
不動産屋は損をする?

SRE不動産の3つのメリット

SRE不動産の特徴として、3つのメリットが示されています。

  1. 売主様だけを担当、高値で売却を追求する。
  2. 満足度92%、豊富な売却ノウハウ。
  3. 仲介手数料の割引制度。
質問なぜ売主だけを担当すると、高値売却が実現するの?

回答不動産業界には「両手仲介狙い」「囲い込み」「干す」「値こなし」という悪しき商習慣があるんです・・・。

囲い込みは、
売主に損をさせてでも、不動産屋が儲ける、
とっても悪い手口。

売主に相場よりも安く値下げをしてもらうことで、
自社のお客様と両手契約することで、不動産屋は2倍近い報酬(仲介手数料)を稼ぐことができるんです・・・。

  • SRE不動産は売主だけを担当
  • 買主だけを担当することもある
  • 売主・買主の両方を同時に担当することはしない
  • 両手契約がないからSRE不動産は儲からない
  • 過剰な値下げがないから売主は儲かる

分かりにくいかもしれないので、このあと詳しく解説します。

不動産屋が値下げを迫る理由

不動産屋が値下げを迫る理由は・・・、
多少物件価格を下げても、今すぐ購入するお客様で両手契約ができれば、
トータルで(不動産屋の)報酬金額が多くなるからです。

【売主だけを担当】

3,000万円で売却した場合の不動産屋の報酬額

  • 3,000万円(物件価格)×3%+6万円=96万円(報酬額)

値下げさせた方が儲かる不動産屋

悪徳不動産屋
悪徳不動産屋

私が「200万円値下げする」ように、売主を説得しますから、この家買いませんか?

家の購入を迷っている人にとって、特別な値下げは、とても魅力的。
大幅値引きは「最後のひと押し」として不動産屋の常套手段なんです。

悪徳不動産屋
悪徳不動産屋

お客様にだけ!
特別ですよ!

【売主・買主の両方を担当】

200万円値下げして2,800万円で売却した場合の不動産屋の報酬額

  • 2,800万円(物件価格)×3%+6万円=90万円(報酬額)
  • 90万円(報酬額)×2(両手)=180万円(報酬トータル)
わたし
わたし
売主・買主の両方を同じ不動産屋が担当していれば、値下げ交渉は比較的、簡単なんです

売主だけが損をする囲い込み

囲い込み

他社から紹介されたお客様に3000万円で売れても、売主の片手仲介になりますから、不動産屋の儲けは96万円。

しかし、2800万円に値下げしてでも、自社のお客様に買ってもらえれば、売主・買主の両手仲介が成立し、不動産屋の儲けは180万円になります。

当事者間の損得勘定

  • 売主:200万円の損(そん)
  • 買主:200万円の得(とく)
  • 不動産屋:84万円の得(とく)

※囲い込みで値下げをされた結果、売主だけが損をしてしまいます。

売主として不動産屋に期待することは、物件の値引きで契約に誘い込むのではなく。

時間と広告費をしっかりかけて、3,000万円(満額)で、納得して購入する買い主を見つけてほしいもの。

こんな不動産業界の不条理に立ち向かっているのがSRE不動産です。

両手契約を狙って「囲い込む」大手不動産会社のデータ

質問不動産屋って本当に両手契約を狙うんですか?

回答不動産屋は基本的に片手取引を嫌い、両手契約を優先します。契約の手間は同じで、片手契約に比べて両手契約では報酬額が2倍になるから非常に効率が良くなります。不動産大手の手数料率

両手取引の実情を示したデータは、公益社団法人 不動産流通推進センターの「不動産業統計集」で一般に公開されています。
不動産業統計集不動産流通(PDFの20ページ目)

公開されているデータは、パッとみても分かりにくいので、
「手数料収入」を「取扱高」で割り算し、パーセント表示したのが以下の表です。

名称平均手数料率(%)
2015年2016年2017年
三井のリハウス5.56%5.31%5.22%
住友不動産販売5.10%5.28%5.13%
東急リバブル4.11%3.99%4.71%
野村不動産グループ3.63%3.93%4.06%
三菱UFJ不動産販売3.66%3.93%4.07%
三井住友トラスト不動産3.82%4.08%4.22%
みずほ信不動産販売3.91%2.65%4.21%
大京グループ4.35%4.85%4.76%
オープンハウス5.54%5.41%
小田急不動産4.48%4.53%3.77%
センチュリー21グループ4.05%4.71%4.73%
  • 片手契約の仲介手数料、3%+6万円
  • 両手契約の仲介手数料、6%+12万円

つまり、平均手数料率が高いほど、両手契約が多いことを示しています。
5%を超えている不動産会社は、極端に両手仲介が多いといえます。

両手仲介をねらう不動産屋は、売り出している物件でも、
他社に紹介させないように「囲い込み」をします。

さらにひどい場合は、
自分ひとりで両手仲介をするため、同じ会社内であっても「他の営業マンに紹介させない!」徹底した営業もいるから呆れます。

SRE不動産では、こういった不動産屋の悪しき慣習を許しません!と宣言しています。

  • 売却担当は、買主を担当しない
  • 買主担当は、売却の担当をしない

高く売りたい売主・安く買いたい買主、両方の利益を追求することはできない。
ならば、どちらか一方の味方しかしませんよ!というのがSRE不動産のスタンスです。

わたし
わたし
社長とか上層部には評判が悪いですけど
一般の不動産営業にはSRE不動産のファンが多いです

わたしのオススメする不動産査定

大手と地元、エース営業が査定するHOME4U

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SRE不動産
宅建士さやかの家を売る方法