家の販売価格に80万円が必要な理由とは?

q1これからマンションを売り出そうとしているものです。

売り出し価格について、3180万円・3280万円といったように、おしりに80万円が付いているのが一般的な売り出し価格だと聞きました。

不動産屋にこの理由を尋ねると、80万円は値下げの金額分を見込んでいるとのこと。

自分がマンションを買おうとしているときを想像すると、値下げを前提とした価格より、3100万円・3200万円と言った具合にピッタリになっていたほうが気分が良いし、潔い気がします。

こんな売り出し価格は良くないでしょうか?

当サイトにお寄せいただいた、マンション売却に関する質問にお答えしています。

80万円は余裕のサイン


ご質問いただき、ありがとうございます♪

売却マンションの販売価格は、売主の信念で決めて構いません。不動産屋はあくまで意見をいうだけです。

たしかに、80万円の値引き幅を、あらかじめ売り出し価格に含めるのは一般的です。実際に売り出されている物件を見ても、80万円がついているマンションがほとんどです。

売り出した販売価格から、値引きは必ずされるわけではありません。

80万円値引き幅をもたせたつもりでも、3180万円の満額で買い付け(購入申し込み)が入ることも、決して珍しいことではありません。逆に、3100万円で売り出したマンションに100万円を超える指値(値引き交渉)が入ったりすることもあります。

ただし、仲介する不動産営業にとって、80万円が付いているか・ピッタリの価格かは、売主の余裕度を示すサインになっています。

売れないときの値下げパターン

  1. 販売当初:3280万円で売り出す
  2. 3ヶ月後:3180万円に100万円値下げ(チョイ高すぎたか?)
  3. 5ヶ月後:3130万円に50万円値下げ(マジか?ヤバイで・・)
  4. 6ヶ月後:3100万円に30万円値下げ(もうカツカツや!)

売り出したマンションがなかなか売れない場合には、販売価格を値下げするのが効果があります。

初めての値下げや、売主に余裕のある場合には、100万円といった大きな金額で値下げしていきます。しかし、「正直、もう余裕ないな。これ以上無理」となると、50万円・30万円といった具合に徐々に値下げ幅も小さくなるのが一般的です。

つまり、販売価格の推移を知らない営業が、3100万円という販売価格を目にしたとき、「カツカツで余裕のない売主なのかな?」と勘違いされることがあるのです。

80万円は買う気のスイッチ


なぜ、中古マンションの販売価格に80万円の値引き幅が必要なのかというと、これは買主の担当営業のためだと言えます。

そもそも買主(購入希望者)は、販売中の中古マンションを値引きできるとは考えていません。提示されている販売額、そのままの金額で購入するものだと漠然と思っています。

3件の内覧を終えた若い夫婦に、担当営業がそっと提案します。

営業:最後にご覧になったマンション、100万円安く買えるかもしれませんよ

若い夫婦:えっ!? そうなんですか?

35年の住宅ローンを組んでマンションを購入する買主にとって、100万円といえば1年分の住宅ローンに相当します。

意外に安く買えるかもしれないと思った瞬間に、それまでフワフワしていたマンション購入が急に現実感を帯びてきます。同時に、マンション購入後の夫婦生活や、子どもの将来など、未来予想図が見えてきたら、営業的に「してやったり」です。

値引きは購入希望者の「買う気スイッチ」を押します。購入希望者から買主に変わる瞬間でもあります。

100万円の値引きを交渉したものの、80万円しか値引きできなかったとしても構いません。
一度でもスイッチが入ることが重要なんです。

まとめとして

値引く前提の80万円なんていらない!
こう考えていらっしゃる売主の姿勢は、いさぎよいですし、格好いいです♪

しかし、80万円の値引き幅は買主の担当営業にとって、大事な営業ツールとなります。
また、余裕のないカツカツの売主だと、誤解されるのもチョット癪ではないですか?

値段を下げることは、売り出した後にいくらでもできるので、とりあえず少し高めで売り出してみることをお勧めします。

意外にアッサリと高めで売れることもありますよ!

 
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あなたの担当営業が、お客様(買い主)も同時に担当するって、ヘンじゃないですか?

  • 一万円でも高く売りたい売主
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利害が相反する両者を、同時に仲介することは、双方代理の恐れがあるのでアメリカでは禁止されています。(日本では今のところOK)

ソニー不動産は、両手取り引きを禁止し、売主の利益を最優先させる不動産会社です。

唯一のデメリットは関東の一都三県にエリアが限定されていること。
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