家を売った後に不具合などでクレームがあった場合の対処法

不安

もし、家を売却した後で、建物や住宅設備に不具合があったら・・・?

せっかく買ってもらったのに、買主さんに申し訳ないという気持ちもあるかもしれません。
しかし、家を売ったあと、3年も経ってからクレームを言われても、正直、困りますよね。

不動産屋が仲介する不動産売買の多くは、売り主・買い主、ともに個人のお客様です。
住宅販売業者でもない個人の売り主が、重い責任を負わなくて済むようになっています。

売却する住宅において、売り主が負うべき責任の範囲と期間を一般的な契約書で確認していきましょう。

売り主の責任となる住宅の瑕疵の範囲と期間

一般的な不動産仲介の契約書では、売り主の責任となる住宅の瑕疵(欠陥)の範囲と責任を取らなくてはならない期間が定められています。

「瑕疵の責任」

売主は、買主に対し、本物件の隠れたる瑕疵について責任を負います。

売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引き渡し完了日から3ヶ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負います。なお、責任の内容は、修復に限るものとし、買主は売主に対し、前項の瑕疵について、修復の請求以外、本契約の無効、解除または損害賠償の請求をすることはできません。

「設備の引き渡し」

売主は、買主に対し、別紙「設備表」中「設備の有無」欄に「有」とした各設備を引渡します。

売主は、買主に対し、前項により引き渡す設備のうち、「故障・不具合」欄に「無」とした「主要設備」にかぎり、使用可能な状態で引渡します。

売主はか、買主に対し、前項の「主要設備」について、引渡完了日から7日以内に請求を受けた故障・不具合にかぎり責任を負います。なお、その責任の内容は修復に限るものとし、その修復範囲等は、別表(修復範囲等)中「設備の修復範囲等」の記載によります。

売却した家の瑕疵(欠陥)について、一般的な仲介による売買契約書の条項を抜き出したものです。

まず、売主の責任については2種類あることがわかります。

  • 建物の瑕疵(引渡しから3ヶ月以内)
    1. 雨漏り
    2. シロアリの害
    3. 建物構造上主要な部位の木部の腐食(戸建て)
    4. 給排水管の故障

  • 住宅設備(引渡しから7日以内)
    1. 給湯関係
    2. 水回り関係
    3. 空調関係
    4. その他(インターフォンなど)
    5. ※免責事項 給排水管のパッキング・電球・電池等の消耗品

家を売却して、引き渡し後に、その家の不具合やクレームが買い主から生じた場合には、上に挙げた契約書の文言通りに処理します。

瑕疵による売主の責任期間

建物の瑕疵(雨漏り・シロアリ・腐食・給排水管の故障)は引渡しから3ヶ月を過ぎたら、売主に責任はありません。

同じく、住宅設備の瑕疵(給湯・水回り・空調・その他)に関しては引渡しから7日をすぎると免責です。

隠れた瑕疵への対応

では、売主の責任期間内に、隠れたる瑕疵が見つかった場合にはどうするのでしょうか?

一般的な不動産売買契約書では、こう書いてあります。

責任の内容は、修復に限るものとし、買主は売主に対し、前項の瑕疵について、修復の請求以外、本契約の無効、解除または損害賠償の請求をすることはできません。

瑕疵は「売主の負担で直しなさい」ということですね。

買い主は瑕疵があったことで、売買契約の無効・契約の解除・損害賠償の請求はできません。
ゴネても無駄です。契約のときに、この契約に合意して、しっかり署名捺印をしているはずです。

不動産屋は売主の味方?

それでも家の買い主が、文句をいう場合があるんです。

決済・引き渡し後に、すぐに引っ越しをした場合なんかは、壊れている箇所などを見つけることができます。しかし、リフォーム後に引越しする場合は、不具合が売主の責任期間を過ぎてから見つかることがあります。

こんな時は、不満のはけ口が不動産屋に向けられます。
でも、冷たいようですが、不動産屋は「契約通り」としか言うことがありません。

【追記】「既存住宅売買かし保険」に加入している物件であれば、最長5年まで隠れたる瑕疵への補修費用を受け取ることができます。詳しくは既存住宅売買かし保険で中古住宅の売却が安心に!をご覧ください。

仲介手数料無料の不動産屋は危険

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不動産のチラシで見かけたことはありませんか?

こういう不動産屋は、隠れたる瑕疵の不具合などが見つかったときに、まったく役に立ちません。

仲介手数料無料!というオイシイ話にのってしまったほうが悪いのかもしれません。

無料のサービスを利用しているということは、不動産屋にとってお客様ではない!のと一緒ですね。

いざという時に頼りにすべき不動産屋が、まったく自分の意向を汲んでくれないような対応をすることがあります。

メリットには必ずリスクがともなうことを覚悟しなければいけません。

トラブルが心配なら、不動産業者による買取りも選択肢に

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