家の査定で「ローン残高を言ってはいけない」理由とは?

q1いま住んでいるマンションを売却して、新築の一戸建てを購入する予定です。

マンション売却では、最初に不動産査定をすると思います。このとき不動産屋さんにローン残高を言ってしまってよいのでしょうか?

最初にローン残高を伏せていた査定額と、ローン残高を言った後とでは査定額に400万円の差がありました。
これって、どうしてでしょうか?

当サイトにお寄せいただいた、マンション売却査定に関する質問にお答えしています。

ローン残高は査定額に影響しない

ご質問、ありがとございます♪

最初にローン残高を伏せていた査定額と、ローン残高を言った後とでは査定額に400万円の差がありました。

なかなか不動産営業として興味深いです。

この査定額は同じ営業が出した査定額に差があったということですよね?
参考までに、不動産屋によって算出するマンションの査定金額はバラバラです。A不動産にはローン残高を伏せ、B不動産には残債額を伝えた場合では、ローン残高が査定額に影響したかどうかはハッキリしません。

マンションの売却査定は、そのマンションが中古として流通する場合の金額を、不動産屋が算出するもの。部屋のコンディション(痛み具合)や隣近所の環境要因によって、実際に物件を見る前と見た後で査定額が変わることはありますが、ローン残高の多寡によって査定額が変わることは考えにくいことです。

 

営業が欲を出した可能性も・・・

一つの可能性として、
不動産営業が思っていた以上に(繰り上げ返済によって)ローン残高が少なかったのではないでしょうか。

同じマンションでも、残債が3000万円の場合と、2600万円の場合では、決裁・引き渡しができる売買金額が違います。残債2600万円の場合の売買金額は、(基本的に)2600万円を超えていれば、いくらでもOKですが、残債3000万円の場合には、是が非でも3000万円以上で成約しなければいけません。

これは、マンションについている抵当権が関係していて。ローンを一括返済できなければ、抵当権の抹消ができず、引き渡しができないためです。

最初、3000万円と査定金額を提示した後で、残債が2600万円だと分かったので、「少しでも早く売れれば」と営業が欲を出して査定金額を下げたのかもしれません。

 

【まとめ】信用できない営業はNG]

ただ、言えることは、あまり信用ができない不動産営業ですね・・・。
安く決済できるからって、安く売ろうと考える不動産営業には、大切な資産を預けようとは思えないのではないでしょうか?

不動産査定は査定額の根拠を示さなければいけません。これは、客観的なデータ(数字)を示して説明できるものでなければならず、話の途中で査定額がフラフラしてしまうのは、不動産営業としてのキャリア不足が懸念されます。

不動産営業を選定する際の参考になればうれしいです。

家の売却は一括査定から始めるのが確実で安全。
ひとつの不動産会社の意見だけを鵜呑みにするのは危険だからです。

たくさんの意見を聞けばリスクが少なくなる。
でも、何社も聞くのは面倒くさいし、営業されるのも心配。

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