売主がレインズを検索・確認する方法！不動産屋は物件を登録したのか？

これまで、不動産屋にしか閲覧できなかったレインズ（REINS：不動産流通標準情報システム）。
レインズへの登録状況を、売主が閲覧・確認（チェック）する機能ができました。

これで、不動産屋が両手狙いで行う囲い込みを売主が監視・チェックできます。

不動産会社の囲い込みについて質問です。マンションの売却を考えています。しかし、不動産屋の選び方で心配があります。大手の不動産会社では「囲い込み」と呼ばれる、売主が不利になる行為が当たり前だと聞きました。ならば、囲い込みをしない、小さな不動産...

レインズの不動産（物件）検索システム

新卒で不動産会社に入社すると、初めに覚える仕事はレインズのチェック。
私もはじめは不動産業界のシステムがまったく分かっていませんでした。

スゴイ！　レインズって、お隣りの不動産屋の在庫（売出し物件）が、丸見え！
レインズがあれば、自分に売出し物件がなくても、家を紹介して売ることができる！

こんな風に感動していました。
売り出し物件を隠すために、わざとレインズに登録しない不動産屋があることは、あとで知ることになります・・・。
それだけじゃなく、レインズに登録しても、紹介させてくれない不動産屋も少なくないんです。

レインズとは、Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。

レインズは、どの地域で、どんな物件（不動産）が売り出されているのかを知ることができます。

販売価格・平米数・坪単価・用途地域・所在地・駅からの距離・築年数、など、売り出している物件詳細がすべて網羅されています。

競合する物件調査もできますので、レインズは自社の販売戦略を練るためにも使うことができます。

レインズの登録は法律で義務付けられている

不動産屋が売主との媒介契約を締結したら、レインズに売り出す物件を登録することが義務付けられています。これは「宅地建物取引業法（宅建業法）」第三十四条の二に定められています。

（媒介契約）
第三十四条の二
５　宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者（以下「指定流通機構」という。）に登録しなければならない。

	複数の業者へ依頼	レインズへの登録	状況の報告義務
一般媒介	できる	業者の任意	業者の任意
専任媒介	できない	業者の義務（7日以内）	2週間に1回以上
専属専任媒介	できない	業者の義務（5日以内）	1週間に1回以上

専属専任媒介契約・専任媒介契約を締結した不動産屋は、レインズへの物件登録が義務付けられています。ただし、一般媒介の場合、レインズへの登録は「業者の任意」になるので、登録しなくても許されます。

宅建業法で決まっているから、必ずレインズに物件を登録しなければいけません。
しかし、レインズ登録のルールを守らない不動産屋も少なくありません。

なぜ、そんな不正が起こるのか？
登録しなくても営業停止や免許取り消しなど、厳しい罰則規定が宅建業法にないからだと考えます。

レインズに登録しない不動産屋の悪い手口

なぜ不動産屋は、媒介を結んだ物件をレインズに登録しないのでしょうか？
レインズに登録すれば、他の不動産屋に、条件がピッタリなお客様がいるかもしれません。

しかし、他社の買主に買われたら、不動産屋の報酬（仲介手数料）が片手取り引き（売主だけ）になってしまいます。

もし、自分の会社で買主も見つけることができれば、売主と買主の両方から報酬（仲介手数料）がいただける（両手取り引き）ので、一回の不動産売買契約で２倍稼ぐことができます。（片手取り引き・両手取り引き、どちらでも手間は変わりません）

以下の表は、大手不動産会社の取引件数と手数料率の平均を示したものです。

片手契約の場合、3％＋6万円
両手契約の場合、6％＋12万円

契約の多くが片手仲介ならば、平均手数料率は3％に近く。
両手仲介が多いと、平均手数料率は6％に近づきます。

つまり、平均手数料率が5％を超えているのは、両手仲介が多い証拠です。

名称	平均手数料率（％）
名称	2015年	2016年	2017年	2018年	2019年
三井のリハウス	5.56％	5.31％	5.22％	5.10％	4.98％
住友不動産販売	5.10％	5.28％	5.13％	5.27％	5.25％
東急リバブル	4.11％	3.99％	4.71％	4.17％	4.83％
野村不動産グループ	3.63％	3.93％	4.06％	3.95％	4.32％
三菱UFJ不動産販売	3.66％	3.93％	4.07％	4.03％	4.23％
三井住友トラスト不動産	3.82％	4.08％	4.22％	4.09％	4.10％
みずほ不動産販売	3.91％	2.65％	4.21％	3.94％	4.00％
大京グループ	4.35％	4.85％	4.76％	4.61％	4.55％
小田急不動産	4.48％	4.53％	3.77％	4.45％	4.49％
センチュリー21グループ	4.05％	4.71％	4.73％	4.69％	4.60％