不動産売却の流れと手続き

家を売却しようとするとき、どういった手順で進めればいいのでしょうか。

今回は、業者による買い取りは考えずに、不動産会社の仲介で、一般の買主に購入してもらう手順を説明します。

不動産売却の流れを知るとともに、締結する契約の種類や手続きをわかりやすく解説します。

無料の一括査定で不動産会社を選定

まず、どの宅建業者(不動産会社)から売りだすのかをを選定する作業があります。

この決断が、不動産の売却が成功するか否かを決定づける重要な要素と言っても間違いではないでしょう。

  • テレビCMで馴染みがあったから
  • 感じのよい営業さんだったから
  • いま紹介できるお客さんがいるといったから
  • 高い売却査定額を提示されたから
  • 仲介手数料を半額にしてくれると言われたから

ここで注意して欲しいのは、「会社名」ではなく「人(担当者)」で売り出す会社を決めることです。上記のような理由で安易に決めてしまうと、後々苦労することになります。

不動産の査定で分かる担当営業の見極め方
個人の売主さんが宅建業者の仲介なしで不動産売却をすることは難しいですね! ということは、お付き合いをする宅建業者(不動産会社)を選定することが不可欠になります。 不動産関係に勤める知人に紹介してもらう ポストに投函され...

まずは、一括査定サービスを利用して、なるべく多くの不動産営業に会うことからスタートしてください。途中で「この人がいいな!」という人(担当者)に出会えたとしても、とりあえず予定した全員に会って話を聞くことをおすすめします。

プレゼントが貰える査定サイトも!

【一覧】不動産の売却査定サイト
家の売却で最初のステップとなるのが売却査定。単にいくらで売れるのかを知るだけでなく、不動産市況を知り、売り出す不動産屋を選定するための最良のツールとなります。 不動産売却査定サイトは沢山あります。初めてでも選びやすいようにカテゴライズ...

媒介契約を締結する

「この担当者に任せたい」という人が決まったら、あらためて電話をして来てもらいましょう。「わたしの不動産を売ってください」と依頼をする「媒介契約」を締結します。

  • 一般媒介
  • 専任媒介
  • 専属専任媒介

売り出す業者が一社だけの場合は、専任・専属専任のどちらかの媒介契約を結びます。売りだして欲しい不動産会社を一社に絞り込めなかった場合は、それぞれの会社と「一般媒介契約」を結ぶことになります。

一般・専属・専任?不動産会社との媒介契約の違いによるメリット・デメリット
媒介契約とは? 所有する不動産を売却しようとするとき、不動産会社に「売ってください」という依頼をすることになります。 売り主「売ってください」 ←→「承知しました」不動産会社 これを口約束だけで済ますと、後々トラブルになり...

販売開始と内覧の準備

専任媒介を締結すると、長くても7日以内にレインズ(指定流通機構)への登録が行われます。すると、他の不動産会社にも、あなたの所有する不動産が売りに出されたことが分かります。

レインズ売り出した不動産の検索可能に!売主限定で確認OK
これまで不動産屋にしか利用できなかったレインズ(REINS:不動産流通標準情報システム)が、レインズの登録状況を閲覧・確認する機能が解放されました(売主限定)。 これで「囲い込み」・「物件隠し」といった、不動産屋が両手狙いで行う悪い手...

購入を前提とした内覧(見学)をしたい!
というお客様の案内がすぐにあるかもしれません。

  • 整理・・・いらないものを捨てる
  • 整頓・・・物を決められた場所に置く
  • 清掃・・・常に掃除をして、清潔に保つ
  • 清潔・・・整理・整頓・清掃を維持する
  • しつけ・・・ルール・手順を守る習慣をつける

頭文字の5つのSをとって”5S”と言います。いつ急な内覧があっても対応できるように、準備をする必要があります。

家の売却準備、値下げ交渉されない整理術
不動産売却で失敗しないコツは、準備が大切です。 なかでも、掃除と整理整頓は基本で、どれだけやってもやり過ぎということはありません。 見学にいらっしゃるお客様は、新生活を始める住居を見つけようと期待に胸を膨らませていま...

内覧でのお客様対応

引っ越しをせずに、住みながら不動産を売却する際には、都合を合わせて内覧に対応する必要があります。

内覧を不動産会社の担当任せにしてしまってもいいのですが、お客様(買い主)は基本的に不動産営業の話すことをセールストークだろうと信じていません。できれば住んでいる人の「生の声」を訊きたいと思っているものです。

日程を調整したり、内覧に合わせて掃除をしたりと大変ですが、ここはホスピタリティを持って頑張って欲しいところです。

売却価格が100万円高くなる!内覧で魅せるコツ、見学時に売り主のすべきこと。
住みながら家を売却する場合、購入希望者の受け入れをしなければなりません。 引っ越し後の空室を内覧する場合は、不動産会社に鍵を預け、売り主が内覧に立ち会う必要はありません。 しかし、居住中・引越前・売れてから引っ越す、これらのケースで...

内覧で買い主さんに話す内容として、心がけて欲しいところは「お客様は物件がほしいわけではなく、そこで得られる家族の将来にお金を払う」ということです。

そうなると、住宅設備の説明とかはどうでもいいんです、それを使うとどんなに豊かな生活ができるかを語って欲しいんです。

「この食洗機はビルトインタイプで市販されている中で最もコンパクトなんです。」

こんな風に設備のスペックを紹介するよりも・・・、

「食事が終わったら、この食洗機に入れてスイッチをポンと押すだけ!
食後は家族でボードゲームをやるのが日課なんです!」

こんなふうに話されると、夕食後の家族団らんのあたたかい景色が心に浮かんできませんか?

お客様は、食洗機が欲しいわけではありませんね、それを使うことで得られる豊かな生活をイメージさせてあげることが大事です。

あなたの家が売れない5つの理由
すぐに売れますから、任せてください! 自信満々の不動産営業に言われて、自宅を売りだしたもののサッパリ売れない・・・。 「この地域で不動産購入を検討しているお客様がいます」 自宅のポストには、不動産会社のチラシが連日投函されるのに・...

こういうことは、不動産会社の担当が事前に説明すべきことです。ただ、これができていない営業が多いのであえて言っています。とにかく最初の担当者選びが大切なんです。

不動産購入の申し込み

首尾よく内覧ができると、ほどなくこんな連絡があります。

「お客様が物件を購入したいとおっしゃっています、しかし、条件がありまして・・・・」

この言葉に続くのは、売り出し価格に対する値引き交渉です。

最終的に売り渡す価格を決定するのは、売り主です。

お客様が100万円下げて欲しいと言っている場合、では半分の50万円まで値引きして決着するようなケースが多いでしょう。

ただ、ローンの支払いをしている方は、月々の支払い金利を参考にして合理的な判断をされたほうがいいでしょう。

売りだした不動産を値下げするタイミング
売りだした不動産が値下げをしないで売却できたなら、苦労はありません。 むしろスムーズに売れると「本当はもっと高く売れたんじゃないか?」と疑ってしまうかも・・・。 意外な高値で売れることもある 買い主からの価格交渉(値下...

kinri0523

売買契約の締結

おめでとうございます、ついに売買契約締結です。

売買契約に必要な物を下に記します。

  • 実印
  • 印鑑証明
  • 認印(実印を不要に押印しない人)
  • 収入印紙(物件価格により貼付する金額は違う)
  • 免許書等の身分証明書
  • 権利証(登記識別情報)
  • 仲介手数料(半金)
  • 住民票
不動産売却の費用、仲介手数料はいくらかかる?
不動産を売却するときに、かかる費用が以下の通りです。 仲介手数料(媒介した不動産業者へ) 収入印紙の代金(売買契約書に貼付) 住民票の取得 印鑑証明の取得 抵当権抹消費用(ローンがある場合) 費用のな...

不動産売却の仲介手数料の支払い時期

ここまでくると、滅多なことで契約は壊れません。
唯一の例外は買い主の住宅ローンの審査が通らなかった場合です。

不動産売却のトラブルで仲介手数料が返ってくる場合、返ってこない場合。
不動産の売却は、一生のうちに経験しない人も多いのではないでしょうか?よく知られていないうえに、専門用語が多くて分かりにくいのが実情だと思います。 宅地建物取引士(取得時の名称は「宅地建物取引主任者」)の資格をとって、一定の知識を得...

残金の決済と物件の引渡し

最後に、残金お引渡しと物件の引き渡しを同日に行います。場所は市内の銀行ですることが多いです。

決済日までに引っ越しを済ませて、不要品の整理や壊れた住宅設備の補修を行いましょう。

  • 実印
  • 印鑑証明(3ヶ月以内なら前回のでOK)
  • 認印(実印を不要に押印しない人)
  • 免許書等の身分証明書
  • 権利証(登記識別情報)
  • 仲介手数料(残金)
  • 振り込み銀行の通帳
  • 上記、銀行の届出印
  • 上記、銀行のキャッシュカード
  • 仲介手数料(残金)
  • 抵当権抹消費用
  • 売却不動産の鍵一式
  • 抵当権抹消手続きに関する書類

不要なものは、担当の不動産営業が知らせてくれるはずです。担当がしっかりしていないと最後の最後までドタバタしますので、くれぐれも担当選びに注意してください。

 
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あなたの担当営業が、お客様(買い主)も同時に担当するって、ヘンじゃないですか?

  • 一万円でも高く売りたい売主
  • 一万円でも安く買いたい買主

利害が相反する両者を、同時に仲介することは、双方代理の恐れがあるのでアメリカでは禁止されています。(日本では今のところOK)

ソニー不動産は、両手取り引きを禁止し、売主の利益を最優先させる不動産会社です。

唯一のデメリットは関東の一都三県にエリアが限定されていること。
東京・神奈川・埼玉・千葉の売却物件は、「ソニー不動産」を強くオススメします。

不動産売却の基礎知識
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家を高く売る方法