不動産売却の流れと手続き

自宅不動産を売却しようとするとき、どういった手順で進めればいいのでしょうか。

今回は、業者による買い取りは考えずに、不動産会社に仲介に入ってもらい、一般の買い主に購入してもらうパターンの手順を説明します。

不動産売却の全体の流れを知るとともに、締結する契約の種類や手続きについてわかりやすく解説します、参考にしていただければうれしく思います。

無料の一括査定で不動産会社を選定

まず、どの宅建業者(不動産会社)から売りだすのかをを選定する作業があります。

この決断が、不動産の売却が成功するか否かを決定づける重要な要素と言っても間違いではないでしょう。

  • テレビCMで馴染みがあったから
  • 感じのよい営業さんだったから
  • いま紹介できるお客さんがいるといったから
  • 高い売却査定額を提示されたから
  • 仲介手数料を半額にしてくれると言われたから

ここで注意して欲しいのは、「会社名」ではなく「人(担当者)」で売り出す会社を決めることです。上記のような理由で安易に決めてしまうと、後々苦労することになります。【参考】不動産の査定で分かる担当営業の見極め方

まずは、一括査定サービスを利用して、なるべく多くの不動産営業に会うことからスタートしてください。途中で「この人がいいな!」という人(担当者)に出会えたとしても、とりあえず予定した全員に会って話を聞くことをおすすめします。

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媒介契約を締結する

「この担当者に任せたい」という人が決まったら、あらためて電話をして来てもらいましょう。「わたしの不動産を売ってください」という依頼をする「媒介契約」を締結します。

  • 一般媒介
  • 専任媒介
  • 専属専任媒介

売り出す業者が一社だけの場合は、専任・専属専任のどちらかの媒介契約を結びます。売りだして欲しい不動産会社を一社に絞り込めなかった場合は、それぞれの会社と「一般媒介契約」を結ぶことになります。【参考】一般・専属・専任?不動産会社との媒介契約の違いによるメリット・デメリット

販売開始と内覧の準備

専任媒介を締結すると、長くても7日以内にレインズ(指定流通機構)への登録が行われます。すると、他の不動産会社にも、あなたの所有する不動産が売りに出されたことが分かります。

【追記】2016(平成28)年1月から、囲い込み対策で、売主がレインズの登録をチェックできるようになりました!レインズ売り出した不動産の検索可能に!

購入を前提とした内覧(見学)をしたい!というお客様の案内がすぐにあるかもしれません。

  • 整理・・・いらないものを捨てる
  • 整頓・・・物を決められた場所に置く
  • 清掃・・・常に掃除をして、清潔に保つ
  • 清潔・・・整理・整頓・清掃を維持する
  • しつけ・・・ルール・手順を守る習慣をつける

頭文字の5つのSをとって”5S”と言います。いつ急な内覧があっても対応できるように、準備をする必要があります。【参考】不動産売却の準備、掃除と整理整頓、不要品は捨てるか移す。

内覧でのお客様対応

引っ越しをせずに、住みながら不動産を売却する際には、内覧に対応する必要があります。

内覧を不動産会社の担当任せにしてしまってもいいのですが、お客様(買い主)は基本的に不動産営業の話すことをセールストークだろうと信じていません。できれば住んでいる人の「生の声」を訊きたいと思っているものです。

日程を調整したり、内覧に合わせて掃除をしたりと大変ですが、ここはホスピタリティを持って頑張って欲しいところです。【参考】売却価格が100万円高くなる!内覧で魅せるコツ、見学時に売り主のすべきこと。

内覧で買い主さんに話す内容として、心がけて欲しいところは「お客様は物件がほしいわけではなく、そこで得られる家族の将来にお金を払う」ということです。

そうなると、住宅設備の説明とかはどうでもいいんです、それを使うとどんなに豊かな生活ができるかを語って欲しいんです。

「この食洗機はビルトインタイプで市販されている中で最もコンパクトなんです。」

こんな風に設備のスペックを紹介するよりも・・・、

「食事が終わったら、この食洗機に入れてスイッチをポンと押すだけ!
食後は家族でボードゲームをやるのが日課なんです!」

こんなふうに話されると、夕食後の家族団らんのあたたかい景色が心に浮かんできませんか?

お客様は、食洗機が欲しいわけではありませんね、それを使うことで得られる豊かな生活をイメージさせてあげることが大事です。

あなたの不動産が売れない5つの理由とは?」より

こういうことは、不動産会社の担当が事前に説明すべきことです。ただ、これができていない営業が多いのであえて言っています。とにかく最初の担当者選びが大切なんです。

不動産購入の申し込み

首尾よく内覧ができると、ほどなくこんな連絡があります。

「お客様が物件を購入したいとおっしゃっています、しかし、条件がありまして・・・・」

この言葉に続くのは、売り出し価格に対する値引き交渉です。

最終的に売り渡す価格を決定するのは、売り主です。

お客様が100万円下げて欲しいと言っている場合、では半分の50万円まで値引きして決着するようなケースが多いでしょう。

ただ、ローンの支払いをしている方は、月々の支払い金利を参考にして合理的な判断をされたほうがいいでしょう。【参考】売りだした不動産を値下げするタイミング
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売買契約の締結

おめでとうございます、ついに売買契約締結です。

売買契約に必要な物を下に記します。

  • 実印
  • 印鑑証明
  • 認印(実印を不要に押印しない人)
  • 収入印紙(物件価格により貼付する金額は違う)
  • 免許書等の身分証明書
  • 権利証(登記識別情報)
  • 仲介手数料(半金)
  • 住民票

【参考】不動産売却の費用、仲介手数料はいくらかかる?
不動産売却の仲介手数料の支払い時期

ここまでくると、滅多なことで契約は壊れません。唯一の例外は買い主の住宅ローンの審査が通らなかった場合です。【参考】不動産売却のトラブルで仲介手数料が返ってくる場合、返ってこない場合。

残金の決済と物件の引渡し

最後に、残金お引渡しと物件の引き渡しを同日に行います。場所は市内の銀行ですることが多いです。

決済日までに引っ越しを済ませて、不要品の整理や壊れた住宅設備の補修を行いましょう。

  • 実印
  • 印鑑証明(3ヶ月以内なら前回のでOK)
  • 認印(実印を不要に押印しない人)
  • 免許書等の身分証明書
  • 権利証(登記識別情報)
  • 仲介手数料(残金)
  • 振り込み銀行の通帳
  • 上記、銀行の届出印
  • 上記、銀行のキャッシュカード
  • 仲介手数料(残金)
  • 抵当権抹消費用
  • 売却不動産の鍵一式
  • 抵当権抹消手続きに関する書類/li>

不要なものは、担当の不動産営業が知らせてくれるはずです。担当がしっかりしていないと最後の最後までドタバタしますので、くれぐれも担当選びに注意してください。

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